住所等変更登記の義務化とは｜2026年から法人も対象になる新制度を解説

2026年4月1日から、不動産の所有者に対する住所等変更登記の義務化が始まりました。ニュースや解説記事の多くは「引っ越したら登記が必要」「相続した実家をどうするか」といった個人向けの話題として扱っています。そのため、企業の法務部・総務部では「うちには関係のない話だ」と受け止められがちです。

しかし、この制度の対象は「不動産の所有権の登記名義人」であり、そこには法人も当然に含まれます。自社ビル、工場、倉庫、営業所、店舗、社宅・社員寮、駐車場、研究施設、遊休地──会社が所有権の登記名義人となっている土地・建物があり、その会社の名称または住所に変更が生じた場合、その法人も住所等変更登記義務化の対象となります。

そして企業の場合、変更のきっかけは引っ越しではありません。本店移転と商号変更です。「10年前に本社を移転した」「数年前に社名を変えた」「持株会社体制への移行に伴い、不動産を所有している法人自体はそのままで商号を変更した」といった経験がある会社は、当時、会社所有の不動産すべてについて不動産登記まで直したかどうかを、あらためて確認する必要があります。

本記事はシリーズ第1話として、制度の全体像と「なぜ法人が対象になるのか」を整理します。読み終えたときに、「まず自社が所有している不動産と、その登記名義の現状を確認しよう」と動き出せることをゴールにしています。

住所等変更登記の義務化とは

住所等変更登記の義務化とは、不動産の所有権の登記名義人について氏名・名称または住所に変更があったときは、その変更があった日から2年以内に変更の登記を申請しなければならないという制度です。根拠は不動産登記法第76条の5で、施行日は2026年（令和8年）4月1日です。

法務省の説明でも、この義務は所有権の登記名義人一般に課されるものとされ、正当な理由がないのに申請を怠ったときは同法第164条第2項により5万円以下の過料の適用対象になるとされています。

「所有権の登記名義人」とは

不動産登記簿（登記記録）は、大きく表題部（土地であれば所在・地番・地目・地積、建物であれば所在・家屋番号・種類・構造・床面積）と権利部に分かれ、権利部の甲区に所有権に関する事項が、乙区に抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記録されます。

この甲区に「所有者」として記録されている者が所有権の登記名義人です。法人であれば、甲区には会社の名称と住所（本店・主たる事務所の所在地）が記録されています。今回の義務化は、この甲区に記録された名称・住所を最新の状態に保つことを求めるものです。

「住所等変更登記」とは

住所等変更登記とは、登記簿に記録されている所有者の氏名・名称や住所を、現在の内容に合わせて直す登記のことです。所有者が入れ替わる登記（売買や相続による所有権移転登記）ではなく、名義人は同じままで、その表示だけを直す登記である点が特徴です。実務では「登記名義人表示変更登記」と呼ばれることもあります。

法務省のQ&Aでは、法人の場合の住所等変更登記として、本店を移転した場合に不動産登記簿上の住所（本店の所在地）を変更する登記と、社名を変更した場合に不動産登記簿上の名称を変更する登記の2つが挙げられています。

なぜ義務化されたのか

背景にあるのは所有者不明土地問題です。法務省は、登記簿を見ても所有者や連絡先が分からない土地が全国で増加し、周辺環境の悪化や民間取引・公共事業の阻害といった社会問題が生じていること、その解決策として令和3年の法改正でこれまで任意だった住所等変更登記が義務化されたことを説明しています。

もっとも、義務を課すだけでは登記所への申請が増え続けます。そこで併せて用意されたのが、簡単な申出等をしておけば、その後は法務局が職権で住所等変更登記を行うスマート変更登記という仕組みです。法人にもこの仕組みがあり、後述します。

法人も住所等変更登記義務化の対象になる

ここが本記事の中心です。制度の対象は「不動産の所有権の登記名義人」であり、法人は除かれていません。会社が土地・建物の所有権の登記名義人となっており、その名称または住所に変更が生じた場合、その法人は住所等変更登記の申請義務を負います。

個人であれば変更のきっかけは引っ越しや改氏ですが、法人の場合はそうではありません。会社側で起きる次のような出来事が、そのまま不動産登記上の表示のズレにつながります。

注意したいのは、法人の場合、1回の本店移転が、会社が持つ不動産の数だけ影響するという点です。個人であれば対象は自宅くらいですが、会社が本社・工場・倉庫・社宅・駐車場を全国に持っていれば、確認すべき登記記録はその筆数・個数だけ存在します。移転から数年が経ってから確認したときに、一部の物件だけ手当てされていた、という状態が起こりやすいのはこのためです。

商業登記を変更しただけでは不動産登記の問題は終わらない

企業の担当者が最も混同しやすいのが、商業・法人登記と不動産登記の関係です。「本店移転は法務局で登記した。だから会社所有の不動産も当然すべて直っているはずだ」という理解は、正確ではありません。

両者は、目的も、登記される単位も、申請先も異なる別の登記制度です。

もっとも、2026年5月15日以降は、一定の条件を満たす法人について、商業・法人登記の変更情報が不動産登記に連携され、登記官が職権で変更登記を行う運用が始まっています。したがって「商業登記を直しても不動産登記には一切反映されない」と言い切るのも、現在では正確ではありません。反映される場合と、されない場合があるというのが実態です。その分かれ目が、後述する会社法人等番号の登記の有無です。

図1：法人で住所等変更登記が問題になる流れ

いつまでに変更登記が必要なのか

期限は、原則として変更があった日から2年以内です。法務省のQ&Aでも、住所等の変更日から2年以内に変更登記をする必要があるとされています。

法人の場合、実務上まず問題になるのは「変更があった日」をいつと見るかです。本店移転であれば移転の効力が生じた日、商号変更であれば効力発生日が起点になりますが、社内の決議日・効力発生日・商業登記の完了日が食い違うことは珍しくありません。複数回の移転を経ている場合は、どの変更を起点とするかも整理が必要です。

2026年4月1日より前の変更も要確認

企業実務上、最も重要なのがここです。施行日より前に生じた住所等の変更であっても、変更登記がされていなければ義務化の対象になります。

法務省は、施行日前に住所等を変更した場合で変更登記がされていないものについては、2028年（令和10年）3月31日までに変更登記をする必要があるとし、その根拠として民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則第5条第7項を挙げています。

具体的には、次のような会社は確認が必要です。

• 過去に本社を移転したが、そのとき自社所有不動産の登記まで手当てしたか記録が残っていない
• 数年前に商号変更をしたが、登記簿上の名義が旧商号のままの物件がありそうだ
• 取得した時期が古い土地があり、そもそも登記事項証明書を最近取っていない
• 担当者の交代が続き、不動産登記の管理を誰が見ているのか社内で明確でない

組織再編は「住所・名称の変更」とは別の問題

ここで一点、混同しやすい論点を切り分けておきます。合併や会社分割によって不動産を承継した場合は、単なる住所・名称の変更ではありません。名義人となる法人自体が入れ替わっているため、必要になるのは表示の変更登記ではなく、承継を原因とする所有権の移転登記です。

この違いは、後述するスマート変更登記の対象範囲にも表れています。法務省のQ&Aでは、組織変更や持分会社間の種類変更、特例有限会社の株式会社への商号変更については、会社法人等番号の登記があれば法人のスマート変更登記の対象になるとされる一方、吸収合併・吸収分割・新設合併・新設分割による変更の登記については対象外とされています。名義人の同一性が保たれるかどうかで、扱いが分かれていると理解すると整理しやすいでしょう。

正当な理由なく怠ると5万円以下の過料

正当な理由がないのに住所等変更登記の申請を怠ったときは、不動産登記法第164条第2項により5万円以下の過料の適用対象となります。

ただし、期限を過ぎたら直ちに過料が科されるわけではありません。法務省は、登記官が義務違反の事実を把握しても直ちに裁判所への過料通知を行うこととはしておらず、義務違反者に対して相当の期間を定めて履行を催告し、それでも正当な理由なくその期間内に申請・申出がされないときに限って通知を行うと説明しています。実際に過料を科すかどうかを判断するのは裁判所であり、金額も5万円以下の範囲で裁判所が決定します。

「正当な理由」として想定されている場合

法務省のQ&Aでは、一般に「正当な理由」があると認めることが予定されている事情として、次のようなものが挙げられています。

• 検索用情報の申出または会社法人等番号の登記がされているが、登記官の職権による住所等変更登記の手続がされていない場合
• 行政区画の変更等により所有権の登記名義人の住所に変更があった場合
• 義務を負う者自身に重病等の事情がある場合
• 義務を負う者がDV被害者等であり、避難を余儀なくされている場合
• 義務を負う者が経済的に困窮しているために登記費用を負担する能力がない場合

法人にとって実務的に意味があるのは1つ目です。会社法人等番号を登記しておけば職権登記の対象に入り、法務局側の処理が済んでいない段階でも正当な理由が認められ得る、という整理になっています。これが、第6話・第7話で扱う事前対応の実務上の価値です。

企業にとっての本質的なリスクは過料だけではない

金額だけを見れば5万円以下であり、企業経営を揺るがす水準ではありません。しかし、登記簿上の名義と現在の会社情報が一致していない状態は、過料とは別の場面で影響し得ます。

いずれも、個別の事案によって影響の有無や程度は異なります。ただ、いざ売却や資金調達の場面で表示の不一致が判明すると、限られた時間の中で書類を集め直すことになりがちです。取引の予定がないうちに整えておくほうが負担が小さいという点は、社内説明の際に伝えやすい論点でしょう。

会社が所有している不動産をまず確認する

制度を理解しても、対象となる不動産が把握できていなければ何も始まりません。第一歩は、自社名義の土地・建物を洗い出すことです。

確認の対象として、次のようなものが考えられます。

• 本社・自社ビル、支社・営業所
• 工場、倉庫、物流拠点、研究施設
• 店舗、商業施設
• 社宅・社員寮、保養所
• 駐車場、資材置場
• 遊休地、将来の事業用地として取得した土地
• 過去の事業や統合の過程で取得し、現在は使用していない土地
• 私道持分、法定外の細分化された土地、共有持分

スマート変更登記で何が変わったのか

義務化と同時に整備されたのがスマート変更登記です。これは、一定の手続を済ませておけば、その後の住所等の変更について法務局が職権で変更登記を行う仕組みです。法務省は、この手続をしておけば変更のたびに自分で登記申請をしなくても義務違反に問われることがなくなる、と説明しています。

個人の場合は「検索用情報の申出」を行い、法務局が住基ネットへの照会で変更を把握し、本人の了解を得たうえで職権登記を行う流れになります。これに対し法人の場合は「会社法人等番号の登記」が入口です。所有権の登記事項として会社法人等番号が登記されていれば、商業・法人登記上の本店・商号の変更情報が不動産登記システムに連携され、順次、職権で変更登記が行われます。この職権登記について登録免許税等の費用はかからないとされています。

法人のスマート変更登記による実際の登記は、法務省のQ&Aによれば2026年（令和8年）5月15日から始まっており、対象は所有権の登記事項として会社法人等番号の登記がされている場合に限られます。また、法人の場合は個人と異なり、登記をすることについての意思確認や完了連絡はないとされています。法務省は、法人については住所等に変更が生じたことを確認次第、速やかに職権登記を実施することを想定しているとしていますが、通常の登記申請と同様、完了までには一定の期間を要します。

法人の法務部がまず確認する5項目

本記事の到達点として、着手時にまず押さえるべき事項を5つに整理します。いずれも、外部への依頼を検討する前に社内で確認できる内容です。

まとめ

住所等変更登記の義務化について、第1話で押さえておきたい点は次の3つです。

次に取り組むべき作業は明確です。自社がどの土地・建物を所有しているのかを洗い出すこと。その具体的な手順は第3話で扱います。もっとも、作業に着手する前に「いつまでに、何をどこまで終わらせる必要があるのか」という期限の枠組みを確定しておくほうが、社内での優先順位付けはしやすくなります。シリーズの順序としては、まず第2話で期限と過料の全体像を押さえてください。

よくある質問（FAQ）

参考資料・一次資料

本記事は2026年8月27日時点で公開されている法令および法務省・法務局の資料に基づく一般的な情報提供です。個別の不動産・登記記録の取扱いについては、登記事項証明書等で事実関係を確認のうえ、司法書士・弁護士にご相談ください。