法人の住所等変更登記はいつまで？｜2年以内の期限・過料・2028年3月31日の経過措置

法人が所有する不動産について、住所等変更登記はいつまでに済ませる必要があるのか。結論から整理します。

注意が必要なのは、期限の起算点が「商業登記が完了した日」でも「担当者が気付いた日」でもない点です。法人の場合、本店移転や商号変更をめぐって社内には複数の日付が存在します。どの日を起点として2年を数えるのかを決めないと、期限管理表そのものが作れません。

本記事は、制度の全体像ではなく期限に絞って整理します。制度そのものの概要、商業登記と不動産登記の違い、対象となる法人の範囲については第1話「住所等変更登記の義務化とは｜2026年から法人も対象になる新制度を解説」をご覧ください。

法人の住所等変更登記は「変更日から2年以内」

不動産登記法第76条の5は、所有権の登記名義人について氏名・名称または住所に変更があったときは、その変更があった日から2年以内に変更の登記を申請しなければならないと定めています。法務省の案内も同じ整理で、正当な理由がないのに申請を怠ったときは同法第164条第2項により5万円以下の過料の適用対象になるとしています。

ここで押さえるべきは、条文が起算点としているのが「変更があった日」である、という一点です。次のいずれでもありません。

複数の不動産を保有する法人では、1回の本店移転が複数の物件に同時に影響します。物件ごとに別々の期限が立つのではなく、同一の変更イベントについては、その変更時点で法人が所有権の登記名義人となっており、かつ旧表示が残っている不動産を、共通の期限でまとめて管理できると考えると整理しやすくなります。逆に、その変更より後に取得し、当初から新しい表示で登記されている物件については、その変更に係る変更登記の問題は生じません。

「変更があった日」とはいつか

本記事の実務上の核心です。法人では、ひとつの本店移転や商号変更に対して、社内決議日・効力発生日・実際の移転日・商業登記の申請日・完了日など、複数の日付が発生します。

不動産登記法第76条の5が起算点とするのは、登記記録に記録されている名称・住所という登記事項の内容が現に変わった日です。商業登記は変更の事実を公示する手続であって、変更そのものを発生させる手続ではありません。したがって、商業登記の完了日を起算点として2年を数えるのは正確ではありません。

以下は株式会社を例に説明します。株式会社以外の法人（合同会社等の持分会社、一般社団法人、医療法人など）については、それぞれの根拠法令と定款に基づいて、名称・住所の変更の効力がいつ生じたかを確認する必要があります。

本店移転の場合

株式会社の本店移転では、定款で本店の所在地をどこまで定めているかによって、株主総会での定款変更決議が必要な場合と、取締役会等の決定で足りる場合があります。ただし、単に取締役会等で定めた「移転予定日」を見れば足りるわけではありません。必要な機関決定や定款変更が適法に行われ、かつ現実に本店が移転した時点を踏まえて、商業登記上の本店移転日を確認する必要があります。

移転の準備期間や賃貸借の関係で、決議上の日付と現実の移転日が数か月ずれることは珍しくありません。この場合は、予定日だけで住所等変更登記の起算日を判断せず、議事録・商業登記の登記記録・実際に移転した日を突き合わせて確認してください。判断に迷う場合は司法書士に確認するのが確実です。

商号変更の場合

株式会社の場合、商号変更は定款変更事項であり、原則として株主総会の特別決議が必要です。決議の中で効力発生日を定めた場合はその日、特に定めがなければ決議の効力が生じた日が、名称の変更があった日として整理されます。決議日と効力発生日が異なる設計になっていることがあるため、議事録で必ず確認してください。株式会社以外の法人については、それぞれの根拠法令・定款に基づいて名称変更の効力発生日を確認します。

2026年4月1日より前の変更は2028年3月31日まで

施行日より前に生じた変更も義務化の対象です。ただし、施行前の変更にいきなり「すでに期限切れ」という扱いをするわけではありません。改正法の経過措置により、猶予期間が設けられています。

改正法附則第5条第7項は、施行日前に名称・住所の変更があった場合についても不動産登記法第76条の5を適用したうえで、条文中の「変更があった日」を「変更があった日または施行日のいずれか遅い日」と読み替える構造をとっています。施行日前の変更であれば、常に施行日（2026年4月1日）のほうが遅い日になりますから、そこから2年という計算になります。

この結果として、法務省は施行日前の変更で変更登記がされていないものについて、令和10年（2028年）3月31日までに変更登記をする必要があると案内しています。法務省のマスタープランでも、2年間の猶予期間が設けられており、猶予期間中に住所等変更登記を行えば過料の適用対象となることはないとされています。

図1：施行前／施行後の期限判定フロー

過去の本店移転・商号変更も期限管理の対象

期限の考え方を、企業でありがちなケースに当てはめて整理します。

実務上は、ケースA〜Cのように施行前の未了案件が複数積み上がっている状態が典型です。この場合、すべてが2028年3月31日という同じ日に集中します。期限が同じだからこそ、直前にまとめて処理しようとすると、書類収集と申請が一時期に集中して破綻しやすくなります。

期限を過ぎるとすぐ5万円の過料になるのか

結論として、期限を過ぎた瞬間に自動的に5万円が科されるわけではありません。もっとも、これは「期限を守らなくてよい」という意味ではありません。申請義務は法令上の義務であり、期限内の履行が求められている点は変わりません。

まず用語として、5万円以下の過料は行政上の秩序罰であり、刑事罰である罰金とは異なります。前科にはなりません。

運用面については、法務省が明確に示しています。登記官が義務違反の事実を把握しても直ちに裁判所への過料通知を行うことはせず、義務に違反した者に対して相当の期間を定めて義務の履行を催告し、それでも正当な理由なくその期間内に申請・申出がされないときに限って通知を行う、というのが現在の運用です。過料を科すかどうか、金額をいくらとするかは、通知を受けた裁判所が判断します。

図2：過料に至るまでの流れ

企業にとって重要なのは、4の存在です。催告を受けた段階で対応すれば過料通知はされない設計になっています。とはいえ、催告が届くのは登記官が義務違反を把握したときであり、その端緒として想定されているのは他の登記申請の審査過程などです。不動産の売却や担保設定を進めている最中に催告が来るという順序になりやすく、取引スケジュールへの影響という形で跳ね返ってきます。過料の額の大小とは別に、期限管理をしておく実務上の意味はここにあります。

「正当な理由」があると認められる場合

法務省は、義務の履行期間内において次のような事情が認められる場合には、一般に「正当な理由」があると認めるとしています。

スマート変更登記を利用している会社はどう考えるか

会社法人等番号が所有権の登記事項として登記されている不動産については、商業・法人登記の変更情報が不動産登記システムに連携され、登記官が職権で変更登記を行う仕組み（スマート変更登記）の対象になります。

期限管理の観点で押さえるべきは次の3点です。

法務部が作るべき「期限管理表」

ここまでの内容を、そのまま社内管理に落とせる形にします。ポイントは、不動産の一覧表とは別に、変更イベント単位の期限管理表を持つことです。物件は増減しますが、期限は変更イベントごとに立つためです。

2028年3月31日までに法務部が進めること

2026年8月時点で、施行前の未了案件についての期限まで1年半ほどあります。日程だけを見れば余裕があるように見えますが、複数の不動産を持つ法人では、次の各段階にそれぞれ時間がかかります。

1から3までは、法務部だけで完結しないことが多い工程です。経理・総務・各拠点への照会が入るため、社内調整に想定以上の時間がかかります。逆にいえば、母集団の確定さえ済んでいれば、以後の工程は機械的に進められます。着手の順序として、まず1に取りかかるのが合理的です。

まとめ

期限の枠組みが決まったら、次に必要なのは対象となる不動産の母集団を確定することです。どの土地・建物が自社名義なのかが分からなければ、期限管理表の行が埋まりません。次の記事で、その洗い出しの手順を扱います。

よくある質問（FAQ）

参考資料・一次資料

本記事は2026年8月27日時点で公開されている法令および法務省の資料に基づく一般的な情報提供です。個別案件における起算日の判断や期限の計算については、登記事項証明書等で事実関係を確認のうえ、司法書士・弁護士にご相談ください。