法人の住所等変更登記チェックリスト｜2028年3月31日までに法務部がやること

制度は理解した。物件も洗い出した。過去分も直した。会社法人等番号も入れた。では、本当にこれで終わりなのか──。

最終話は、新しい論点を足す回ではありません。自社の対応状況を物件単位で点検し、残っている作業を特定するための実行チェックリストです。詳しい理由や手続は各話へのリンクをたどってください。

まず期限を確認｜誰が2028年3月31日の対象か

点検の前提として、ここを取り違えないでください。2028年3月31日は、施行日前に既に生じていた未登記の変更についての経過措置期限です。すべての住所等変更登記の期限ではありません。

正当な理由がないのに申請義務に違反した場合は5万円以下の過料の適用対象となります（同法第164条第2項）。ただし、期限の翌日に自動的に科されるものではなく、登記官の催告を経て裁判所が判断する運用とされています。詳細は第2話をご覧ください。

最終監査の9フェーズ

図1：2028年対応の9フェーズ

PHASE 1｜所有不動産を確定する

点検対象は、その法人が所有権の登記名義人となっている不動産です。使用しているかどうかではありません。本社、工場、倉庫、営業所、社宅、駐車場、遊休地、発電所用地、私道持分、共有持分まで含めて洗い出します。

情報源は複数使います。固定資産台帳、不動産管理台帳、過去の取得・売却契約、登記事項証明書、司法書士への過去の依頼資料、そして所有不動産記録証明制度です。固定資産台帳だけで母集団を確定しないでください。

所有不動産記録証明制度（2026年2月2日施行）は、法人自身も請求でき、名称・住所に加えて会社法人等番号を検索条件とすることもできます。最終照合の補助資料として有効ですが、検索条件と登記記録が一致しない物件は抽出されないことがあり、登記簿がコンピュータ化されていない不動産は検索対象外です。この証明書だけで所有不動産の100％を把握できる制度ではありません。詳細は第3話をご覧ください。

PHASE 2｜過去の本店移転・商号変更を洗い出す

会社単位で、本店移転・商号変更・名称変更の履歴を時系列に並べます。とくに2026年4月1日より前に生じたものを抽出してください。履歴事項全部証明書で足りない古い案件では、閉鎖事項証明書や閉鎖登記簿謄本が必要になることがあります（第5話）。

PHASE 3｜現在の登記表示を照合する

母集団に入った各物件について、登記記録上の名義人の名称・住所を確認し、商業登記上の現在の商号・本店と突き合わせます。結果を4つに分類してください。

PHASE 4｜会社法人等番号を確認する

各不動産について、所有権の登記事項として会社法人等番号が記録されているかを確認します。会社が12桁の番号を持っていること、商業登記簿に番号があることでは足りません。

記録されていない物件は、法人識別事項の申出の対象候補として別リストにします。ただし申出ができるのは2024年4月1日時点で所有権の登記名義人だった法人であり、既に登記されている場合は申出できません（第6話）。なお、13桁の法人番号とは別のものです。

2024年4月1日以降に取得した物件についても、会社法人等番号が正しく記録されているかを完了確認として点検してください。法人を所有権の登記名義人とする登記では法人識別事項を申請情報として提供する仕組みになっているため、記録されている可能性が高いのですが、確認は物件ごとに行います。

PHASE 5｜スマート変更登記を確認する

番号が記録されていれば、次はスマート変更登記の対象かどうかです。制度の施行日は2026年4月1日ですが、法人について実際に職権登記がされるのは2026年5月15日からです。

図2：会社法人等番号からの判定

PHASE 6｜合併・会社分割等を確認する

吸収合併・新設合併・吸収分割・新設分割は、法人のスマート変更登記の対象外です。必要になるのは表示の変更登記ではなく所有権移転登記であり、点検も別レーンで行います。

図3：2つのレーンに分ける

M&Aの履歴がある場合は、スキームごとに判定します。株式譲渡では原則として所有法人自体が変わらないため、所有権移転登記は生じません。事業譲渡で不動産が対象に含まれていれば、個別の所有権移転登記になります。いずれの場合も、確認した結果を記録に残してください（第8話）。

PHASE 7｜取引予定・例外案件を切り分ける

次の物件は通常案件と分け、例外案件として別表で管理します。

• 近く売却予定／抵当権の抹消・設定の予定がある
• M&A・組織再編の対象
• 共有持分・私道持分
• 登記記録と固定資産台帳が一致しない
• 会社法人等番号が不明、または閉鎖事項証明書の要否を確認中
• 所有関係そのものが不明
• 組織再編の前後に旧表示が残っている

売却や抵当権抹消の手続では、現在の住所等と登記簿上の住所等が一致している必要があります。職権登記の完了前にこれらの登記手続を行う必要がある場合は、待たずに自ら変更登記を申請します。逆に、将来いつか売却するかもしれないというだけで自主申請が必要になるわけではありません。判断の分かれ目は、職権登記の完了前に別の登記手続が必要かどうかです。

PHASE 8｜期限・申請・証跡を最終確認する

ここで案件管理として締めます。物件ごとに、法定期限、社内目標日、対応方法、申請日、職権登記待ちか、完了確認日、証跡の保存先、担当者を持たせてください。社内目標日を法律上の期限のように扱わないでください。

証跡として残すのは、登記事項証明書・登記情報、申請書の控え、登記完了証、法人識別事項申出書の控え、司法書士からの報告、閉鎖事項証明書、商業登記の証明書、組織再編の契約・計画、そして社内の判定記録です。

PHASE 9｜平常運用へ引き継ぐ

2028年対応を一時的なプロジェクトで終わらせると、数年後の本店移転で同じ調査を一から繰り返すことになります。所有不動産マスター、イベントトリガー、担当部署、証跡、例外案件、次回の点検方法を、第9話で作った平常運用へ引き継いでください。

2028年3月31日時点の状態を3つに分ける

この前提のうえで、期限が近づいた時点の状態を3つに分けて把握すると、残作業が見えます。以下は法務省の公式分類ではなく、社内管理上の分類例です。

「申請中」の案件を一律に未対応として扱わないでください。期限までに申請したものの登記の完了が後になる、補正の対応中である、といった状態は、内部管理上は申請済み／補正対応中／完了確認待ちとして別のステータスで持つのが実務的です。

法人の住所等変更登記・最終チェックリスト

各項目は「何ができればチェックを付けられるか」という完了条件の形で書いています。ステータスは未確認／対応中／完了／対象外の4段階で運用してください。

最終管理表

優先順位とスケジュール

すべてを同時に処理できない場合の順序です。法的な優先順位ではなく、社内プロジェクト管理上の例です。

期限ぎりぎりまで待たないほうがよい理由は、危機感ではなく作業量です。母集団の漏れ、古い商業登記の履歴、閉鎖事項証明書の取得、会社法人等番号の付け替えの確認、複数管轄への申請、組織再編案件の切り分け、登記所への事前相談、補正への対応、司法書士との調整。これらが重なる案件では、調査・申請・補正等に数か月を要することもあります。

経営・管理職へ説明するならこの5点

シリーズ全10話の対応表

まとめ

2028年3月31日を乗り切ること自体が目的ではありません。目的は、今後、本店移転やM&Aがあっても同じ漏れを繰り返さない状態を作ることです。今回の対応で作った所有不動産マスターと社内フローは、次の10年で何度も使うことになります。そこまで到達して、このシリーズの目的は達成されます。

よくある質問（FAQ）

参考資料・一次資料

本記事は2026年8月時点で公開されている法令および法務省の資料に基づく一般的な情報提供です。本記事のチェックリスト、管理表、優先順位、スケジュール、GREEN／AMBER／REDの分類は、法令が要求しているものではなく、法定義務を確実に履行するための企業実務上の管理例です。個別の物件・案件の取扱いについては、対象不動産を管轄する登記所または司法書士にご確認ください。