埋込リースとは？｜業務委託・物流・IT契約に潜むリースの見つけ方

シリーズ全15話の構成

第1章　埋込リースとは｜実務用語としての意味

ASBJの正式用語ではない

まず用語の位置づけを整理します。「埋込リース」は、ASBJが定義した会計基準上の分類でも、法的な契約類型でもありません。業務委託契約やサービス契約などの中に含まれるリースを指して、実務や解説記事で使われている呼び名です。

会計基準の側の表現は次のとおりです。「リース」とは、原資産を使用する権利を一定期間にわたり対価と交換に移転する契約又は契約の一部分をいいます（リース会計基準第6項）。そして、契約の締結時に、契約の当事者は当該契約がリースを含むか否かを判断し（同第25項）、契約が特定された資産の使用を支配する権利を一定期間にわたり対価と交換に移転する場合、当該契約はリースを含みます（同第26項）。

したがって、社内資料では「埋込リースに該当する」ではなく「契約にリースを構成する部分が含まれる」と書くほうが正確です。埋込リースという名前の契約書を新たに作る必要もありません。

なぜサービス型の契約まで調べるのか

会計基準上の取扱いリース会計基準は、契約の名称などにかかわらず適用されます（同BC14項）。加えて、リースの定義が「契約又は契約の一部分」となっているため、契約全体がリースでなくても、その一部分がリースを構成することがあります。リースを含む契約については、原則としてリースを構成する部分とリースを構成しない部分とに分けて会計処理を行うこととされています（同第28項）。

ASBJは、審議の過程で自動車のリース、事務所等の不動産賃貸借契約、賃貸用住宅事業のためのサブリース契約、定期傭船契約について、サービス性が強いためリースとして取り扱うことへの懸念が示されたことを記載したうえで、いずれの契約においてもサービスの要素を区分した後にリースの定義を満たす部分が含まれる場合があるとしています（同BC31項）。したがって、サービス性が強いという契約の性質や名称だけを理由に、一律に候補から除外することは適切ではありません。実際の調査対象範囲は、経理部が定める調査方針に従って設定します。

候補抽出と会計判断は別の作業

自社の体制に応じて検討すべき事項以下に示す役割分担は、会計基準が部署別に定めたものではなく、本シリーズが想定する標準的な社内実務です。実際の分担と最終判断部署は、自社の会計方針と社内分掌に従ってください。

図解1　埋込リースを見つけてから会計判断するまで

第2章　埋込リース候補を見つける3つの入口

候補の探し方は、大きく3方向あります。どれか1つでは漏れが出るため、組み合わせて使います。

表1　埋込リース候補を見つける3つの入口

入口1と入口2は契約台帳や全文検索で機械的に回せますが、入口3は人手が必要です。契約台帳の項目が整っていれば入口1の精度が上がるため、着手前に台帳の現状を確認しておくと効率的です。基本項目の考え方は契約台帳の作り方｜最低限必要な項目一覧と実務で使える設計を参照してください。

第3章　業務委託・アウトソーシング契約

この類型に固有の難しさは、契約書の主語が「業務」であって「資産」ではない点にあります。設備は業務を遂行するための手段として背景に退いており、条項として明示されないことが珍しくありません。

候補となり得る例としては、設備運転業務、清掃・施設管理、給食・厨房運営、警備、印刷・複写サービス、医療機器や検査機器を伴う業務、専用機器を設置するアウトソーシング、BPO、コールセンター設備、オンサイトサービスなどが挙げられます。

表2　業務委託契約で確認する条項・事実

第4章　物流・輸送契約

物流・輸送は、ASBJの公式設例が直接扱っている領域です。ASBJ公式設例2（鉄道車両）の要約を見ると、判断の分かれ目が明確になります。

設例2-1では、契約で鉄道車両の種類のみが指定され、供給者が輸送する物品の日程・内容に応じて使用する車両を決定します。供給者は顧客の承認なしに車両を入れ替えることができ、その入替えによって業務効率化という経済的利益を得ます。この事実関係の下で、資産は特定されていないと判断され、契約にリースは含まれないとされています。

これに対し設例2-2では、鉄道車両が契約で指定され、供給者は保守または修理が必要な場合には車両を入れ替えることが求められるものの、それ以外の場合には車両を入れ替えることができません。この場合、供給者は使用期間全体を通じて代替する実質上の能力を有していないため、資産は特定されていると判断されました。顧客が使用期間全体を通じて車両を独占的に使用でき、使用を指図する権利も有していたため、契約にリースが含まれると判断されています。

実務的な含意は明確です。車両を使う契約かどうかではなく、どの車両を、誰が、どういう条件で入れ替えられるかが分岐点になります。

表3　物流・輸送契約の候補発見ポイント

第5章　倉庫・保管契約

この類型では、「区画」と「容量」を区別することが出発点になります。適用指針は、顧客が使用できる資産が物理的に別個のものではなく資産の稼働能力の一部分である場合、当該稼働能力部分は特定された資産に該当しないとしています。ただし、顧客が使用できる稼働能力が当該資産の稼働能力のほとんどすべてであることにより、顧客が経済的利益のほとんどすべてを享受する権利を有している場合は該当します（リース適用指針第7項）。

ASBJ公式設例4（ガスの貯蔵タンク）の要約が分かりやすい対比を示しています。設例4-1では、貯蔵タンク内が物理的に区分されておらず、顧客が使用できるのは容量の70％です。残り30％は供給者が使用でき、他の顧客に貯蔵させることもできます。この場合、70％は稼働能力のほとんどすべてに該当しないため、特定された資産に該当しないと判断されました。一方、設例4-2では顧客が使用できる容量が99.9％とされ、ほとんどすべてに該当するため、特定された資産に該当すると判断されています。

表4　倉庫・保管契約の確認事項

第6章　製造委託・加工委託契約

製造委託に固有の論点は、「製品を買っている」という認識が強く、設備の使用という側面が意識されにくいことです。専用ライン、専用金型、専用治具、専用炉、専用タンク、専用包装機、顧客仕様で設計された設備などがある場合は、候補として拾い上げる価値があります。

あわせて注意したいのが、最低購入数量や独占発注の条項があるだけでは結論が出ないという点です。これらは購入義務に関する定めであり、資産の使用を支配しているかどうかとは別の問題です。逆に、顧客が設備の設計に関与している場合は、使用方法の決定権に関する検討が必要になることがあります。

表5　製造委託契約の候補発見ポイント

第7章　データセンター・IT・ネットワーク契約

この領域は判断が分かれやすいため、ASBJ公式設例5（ネットワーク・サービス）の要約を押さえておく価値があります。

設例5-1では、供給者がネットワーク・サービスを提供するために顧客の敷地にサーバーを設置します。それでも、供給者が契約で定められたサービス水準を満たすように通信速度を決定し、必要に応じてサーバーの入替えを行うことができ、顧客は契約締結時にサービス水準を決定するだけで、その後は契約変更をしない限り変更できません。顧客はサーバーの使用方法に関する重要な決定を行わず、設計にも関与せず、稼働する権利も有しません。この事実関係の下で、顧客は使用を指図する権利を有していないと判断され、契約にリースは含まれないとされています（資産が特定されているかの判断は行われていません）。

一方、設例5-2では、供給者が顧客の指示に基づき顧客の敷地にサーバーを設置し、顧客が使用期間全体を通じて、自社の事業においてサーバーをどのように使用するか、どのデータを保管するかを決定できます。この場合は使用を指図する権利があるとされ、契約にリースが含まれると判断されています。

「自社の敷地に機器が置かれているか」は決め手になりません。両設例とも顧客の敷地に設置されており、結論を分けたのは使用方法を誰が決めているかでした。

契約書のキーワード検索だけでは精査対象として抽出されにくい例として、供給者が多数の共用設備から自由に処理を割り振るサービス、使用する物理資産が契約書上明示されていない共用クラウド、供給者が同等のサービス水準を維持しながら設備を変更できる契約などがあります。ただし、検索で抽出されにくいことは、リースを含まないという結論を意味しません。システム構成図や運用実態を含めて個別に確認してください。

表6　IT・ネットワーク契約の候補発見ポイント

第8章　電力・エネルギー供給契約

オンサイトPPAや自家消費型発電設備の普及により、この類型の重要性は増しています。ここでもASBJ公式設例6（電力）の要約が判断の枠組みを示しています。

設例6-1では、顧客が供給者所有の発電所が産出する電力のすべてを3年間購入します。経済的利益のほとんどすべてを享受する権利は満たされます。しかし、契約で使用期間全体を通じた発電所の使用方法（産出する電力の量および時期）が定められており、緊急時などの特別な状況がなければ変更できず、顧客は設計にも関与していません。顧客は稼働する権利も有しないため、使用を指図する権利がないと判断され、契約にリースは含まれないとされました。

設例6-2は、10年間の全量購入で、顧客が発電所の使用方法（量および時期）を決定する権利を有することが契約で定められ、供給者が他の契約の履行のために当該発電所を使用できないことも定められています。この場合は使用を指図する権利があるとされ、リースが含まれると判断されています。

設例6-3は、顧客が太陽光ファームを設計し、供給者が顧客の仕様に合わせて建設・稼働・維持管理を行い、使用方法が設計により決定されている20年間の全量購入契約です。使用期間全体を通じた使用方法を事前に決定するように顧客が資産を設計しているため、使用を指図する権利があるとされ、リースが含まれると判断されています。

ここから読み取るべきは、「特定の発電所から全量購入する契約は必ずリース」とはいえないということです。設例6-1と6-2は、いずれも全量購入でありながら結論が逆になっています。分岐点は、産出量と時期を誰が決めるか、そして顧客が設計に関与しているかでした。

表7　電力・エネルギー契約の候補発見ポイント

第9章　不動産・店舗・広告設備等の契約

店舗内区画、商業施設の売場、看板・広告塔、デジタルサイネージ、ATM・自販機の設置スペース、駐車区画などが該当し得ます。ここでもASBJ公式設例3（小売区画）の要約が参考になります。

設例3-1では、空港内の搭乗エリアにある区画について、面積と割り当てられた区画が契約で指定されています。それでも、空港内に契約の仕様を満たす区画が多数存在し、供給者がいつでも区画を変更する権利を有し、顧客は容易に移動可能な自社所有の売店を使用することが求められ、区画変更のコストは限定的でした。この場合、供給者は代替する実質的な権利を有しており、資産は特定されていないと判断されています。

設例3-2では、供給者が区画を変更する権利を有するものの、契約で定められた面積・仕様を満たす区画を提供し、かつ顧客の移転コストを全額負担する必要があります。移転コストを上回る経済的利益を得られるのは新たな大口テナントと契約したときのみで、その可能性は高くないと見込まれました。この場合は代替による経済的利益の要件が満たされず、資産は特定されていると判断され、独占的使用と使用指図権が認められてリースが含まれるとされています。

「区画番号が書いてある」ことと「特定された資産がある」ことは同義ではありません。変更権の有無だけでなく、変更に伴うコストを誰が負担するかまで確認してください。

表8　区画・スペース契約の候補発見ポイント

オフィス・店舗・倉庫といった不動産賃貸借契約そのものの調査ポイントは、オフィス・店舗・倉庫の賃貸借契約はどう扱う？｜不動産契約の調査ポイントで扱います。

第10章　契約書から探すキーワード一覧

LegalGPTとしての推奨契約管理システムの全文検索、PDF検索、Excel台帳の項目検索で使える語句を分類別に整理しました。これは一次スクリーニングの道具であり、判定基準ではありません。

表9　埋込リース候補を探す検索キーワード集

検索を実施する際の注意

• 検索語がヒットしても、その契約がリースを含むとは限りません。逆に、検索語がなくても運用実態から候補になる場合があります。
• OCR処理されていないPDFは全文検索の対象外になります。スキャン原本の割合を先に確認してください。
• 別紙、仕様書、注文書は契約台帳の検索だけでは見つかりません。原契約と付随文書の紐付けが必要です。
• 類義語と表記揺れ（「専用」「専属」「占有」「専有」など）を検索語に含めてください。
• 英文契約では、dedicated、exclusive、identified、specified、designated、fixed、assigned、substitution、replacement、capacity、rack、server、vehicle、equipment、facility、site、location などが手掛かりになり得ます。ただし、これらの語の意味は契約ごとの文脈によるため、語句の存在だけで判断しないでください。

第11章　候補契約を見つけた後の確認質問

候補として拾った契約について、事業部へ確認する質問を整理しました。「はい」の数でリース該当性を判定する点数方式にはしないでください。集めた事実をそのまま経理部へ渡すための質問票です。

表10　事業部ヒアリング質問票

第12章　優先順位を付けるための一次スクリーニング

契約件数が数千件規模になる企業では、すべてを同じ深さで確認するのは現実的ではありません。優先度を付けて着手する考え方を示します。

精査を先行させる手掛かりとしては、特定資産の番号がある、専用設備・専用車両・専用区画がある、長期間にわたり同じ資産を使用している、他の顧客には使用されていない、供給者の代替が制限されている、自社が稼働・数量・用途を決めている、自社施設内に資産が設置されている、契約金額が大きい、グループ共通の重点契約類型に該当する、経理部や監査法人から重点確認を求められている、といった要素が挙げられます。

自社の体制に応じて検討すべき事項ただし、次の点は必ず押さえてください。

• 優先順位付けは作業の順序を決めるものであり、リース該当性の判定ではありません。
• 契約金額が小さくても調査対象となる場合があります。会計上の重要性の判断は経理部が行います。
• 短期リースや少額リースの簡便的な取扱いは、リースに該当すると判断された後の借手の会計処理に関する取扱いです。候補抽出の段階で、法務部がこれらの基準を独自に用いて契約を除外しないでください。どの段階でどの程度の確認を行うかは、経理部が定める調査方針に従います。
• 法務部が独自に金額基準を設けて対象から外すことは避け、経理部の調査方針に従ってください。

図解2　埋込リース候補の一次スクリーニング

候補リスト、照会記録、判断根拠は、初回調査後も契約変更のたびに更新されます。どこに蓄積するかを最初に決めておくと後工程が楽になります。継続管理の考え方は契約管理とは何か｜なぜExcel管理では限界なのかを実務視点で解説を参照してください。また、今後締結する契約で候補を取りこぼさないためには、審査フローの側に確認項目を組み込む必要があります。現行フローの整理は契約審査の進め方とは？依頼受付から返却までの実務フローを整理が参考になります。

第13章　候補抽出で起こりやすい誤り

表11　よくある誤りと正しい対応

第14章　法務部が候補抽出時に確認するチェックリスト

• 埋込リースがASBJの正式用語ではないことを社内で共有した
• 候補抽出と最終的な会計判断を区別して説明した
• リース・賃貸借以外の契約類型を検索対象に含めた
• 業務委託・アウトソーシング契約を検索対象に含めた
• 物流・輸送契約を検索対象に含めた
• 倉庫・保管契約を検索対象に含めた
• 製造委託・加工委託契約を検索対象に含めた
• データセンター・IT・ネットワーク契約を検索対象に含めた
• 電力・エネルギー供給契約を検索対象に含めた
• 区画・スペース利用契約を検索対象に含めた
• 専用・固定・指定・代替等のキーワードを検索した
• 類義語と表記揺れを検索語に含めた
• 英文契約用の検索語を設定した
• 別紙・仕様書・発注書も確認対象に含めた
• OCR処理されていないPDFの有無と割合を確認した
• 契約書に資産名がない契約についても事業部へ確認した
• 候補契約ごとに事業部ヒアリングを実施した
• 「候補」と「確定」を区別して記録した
• 除外基準を設ける場合は経理部と合意した
• 経理部へ候補リストと確認資料を渡した
• 判断結果と根拠の保存先を決めた

まとめ

埋込リースは実務上の呼称であり、会計基準が定めているのは契約がリースを含むか否かの判断です。リースは「契約又は契約の一部分」と定義されているため、表題がリースでない契約にもリースを構成する部分が含まれ得ます。

候補は、契約類型、キーワード、運用実態の3方向から探します。「専用」「固定」「指定」といった語句は手掛かりであって結論ではありません。ASBJの公式設例が示すとおり、全量購入でも結論が分かれ、自社敷地への設置でも結論が分かれ、区画番号の記載があっても結論が分かれます。分岐点は常に、資産が特定されているか、そして使用を支配しているのは誰かという2点にあります。

契約書に資産名が書かれていなくても、候補から外す理由にはなりません。現場に確認してください。そして候補を見つけた後は第3話のリース識別へ進み、最終的な会計判断は経理部が行います。

次に必要になるのは、この探し方を全社の契約にどう適用するか——つまり、どの範囲を、どの手順で棚卸しするかを決めることです。

よくある質問（FAQ）

主な参照資料

• 企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日（2025年4月23日修正）
  公式ページ：企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」全文（ASBJ 会計基準検索システム）
  本文で参照した主な項番号：第5項、第6項、第25項、第26項、第27項、第28項、BC14項、BC30項、BC31項
• 企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日（2025年4月23日・2025年10月16日修正）
  公式ページ：企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」全文（ASBJ 会計基準検索システム）
  本文で参照した主な項番号：第5項、第6項、第7項、第8項、BC9項からBC13項
• 企業会計基準適用指針第33号 設例（リースの識別に関する設例1から設例6）
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日
  公式資料：企業会計基準適用指針第33号 設例（ASBJ公式PDF）
  本文で要約した設例：設例2（鉄道車両）、設例3（小売区画）、設例4（ガスの貯蔵タンク）、設例5（ネットワーク・サービス）、設例6（電力）
• 企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」等の公表
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日
  公式ページ：企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」等の公表（ASBJ 公式サイト）
• 企業会計基準適用指針 一覧（公表日・修正日の確認用）
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／最終確認日：2026年8月4日
  公式ページ：企業会計基準適用指針 一覧（ASBJ 公式サイト）

※本文中の設例は、ASBJ公式設例の事実関係と結論を要約したものです。適用指針は、設例に示されている会計処理について、実務を行うための手掛かりを与えるための例示であり、各企業のリースの実情等に応じて例示されていない会計処理も適当と判断される場合があることに留意する必要があるとしています。実際の判断にあたっては公式設例を直接ご確認ください。

※設例PDFは2024年9月13日公表版です。本記事では、2026年8月4日時点でASBJ公式サイトに掲載されている当該設例を参照しています。適用指針本文については、2025年10月16日までの修正を反映した現行版を優先しています。

※2024年に公表された概要資料・解説動画資料は、公表時点の内容を解説したものです。その後の修正を反映した取扱いについては、ASBJ会計基準検索システムに掲載された現行の会計基準・適用指針本文を優先してください。

本記事は2026年8月4日時点で公表されている資料に基づいています。個別の契約がリースを含むか否かの判断は、契約条件と運用実態により異なります。会計基準上の最終的な判断については、経理部門および監査法人・公認会計士にご確認ください。