契約書からどの金額を拾う？｜固定料金・変動料金・追加費用の整理

シリーズ全15話の構成

第1章　「借手のリース料」とは何か

会計基準上の取扱い企業会計基準第34号は、「借手のリース料」を、借手が借手のリース期間中に原資産を使用する権利に関して行う貸手に対する支払と定義し、次の5つで構成されるとしています（リース会計基準第19項、第35項）。

図解1　借手のリース料を構成する5つの要素

この定義から分かるのは、「原資産を使用する権利に関して行う支払」という限定が付いていることです。契約書に書かれているからといって、あらゆる支払が該当するわけではありません。

第2章　契約書の金額を全部足してはいけない

典型的な不動産賃貸借契約を例に考えます。

表1　契約書に出てくる金額と、まず確認すること

第3章　固定リース料とは

会計基準上の取扱いここに落とし穴があります。会計基準は「借手の固定リース料」を、借手が借手のリース期間中に原資産を使用する権利に関して行う貸手に対する支払であり、借手の変動リース料以外のものと定義しています（リース会計基準第20項）。

つまり、「毎月同じ金額であること」が要件ではありません。段階的に金額が変わる賃料も、一定期間だけ無償の契約も、変動リース料に該当しないのであれば固定リース料に含まれ得ます。「毎月同額でないから変動リース料だ」という整理は誤りです。

表2　固定的な料金を確認するポイント

第4章　変動リース料は3種類に分けて考える

会計基準上の取扱い「借手の変動リース料」は、借手が借手のリース期間中に原資産を使用する権利に関して行う貸手に対する支払のうち、リース開始日後に発生する事象又は状況の変化（時の経過を除く。）により変動する部分をいい、指数又はレートに応じて決まる借手の変動リース料とそれ以外の借手の変動リース料により構成されます（リース会計基準第21項）。

ASBJは結論の背景で、借手の変動リース料の具体的な類型として次の3つを挙げています（同BC41項）。

図解2　変動料金の3分類

第5章　指数・レート連動の料金

タイプAは借手のリース料に含まれるため、抽出の精度が求められます。

表3　指数・レート連動条項から抽出する情報

ASBJ公式設例13（借手の変動リース料）の要約が参考になります。この設例では、毎年4月1日に公表される直前12か月の消費者物価指数の変動に基づいて同日より年間リース料が変更されると定められた不動産賃貸借契約が扱われています。あわせて、原資産の使用から得られる各年度の売上高の1％を翌年に追加で支払う定めも置かれており、指数連動部分と売上連動部分が1つの契約に併存する構成になっています。この2つは会計上の扱いが異なるため、法務部としても条項単位で分けて記録する必要があります。

第6章　将来の指数・レートを法務部が予測する必要はない

適用指針上の取扱い指数・レート連動の変動リース料について、適用指針は次のように定めています。

• 原則：借手は、リース開始日には、借手のリース期間にわたりリース開始日現在の指数又はレートに基づきリース料を算定する（リース適用指針第25項）。
• 選択できる方法：合理的な根拠をもって当該指数又はレートの将来の変動を見積ることができる場合、将来の変動を見積り、当該見積られた指数又はレートに基づきリース料およびリース負債を算定することを、リースごとにリース開始日に選択することができる（同第26項）。

自社の体制に応じて検討すべき事項ここで明確にしておきたいのは、この方法の選択は会計上の判断であり、法務部が決めるものではないという点です。適用指針第26項は、合理的な根拠をもって指数又はレートの将来の変動を見積ることができる場合に、将来の変動を見積る方法をリースごとにリース開始日に選択できるとしています。以下の部署分担は、会計基準が定めたものではなく、本シリーズが想定する標準的な社内実務です。

• 法務部が渡すもの：指数・レートの名称、改定日、基準時点、算定式、上限・下限、協議条項の有無、通知手続
• 経理部が担うもの：第25項と第26項のいずれによるかの選択、将来の指数・レートの見積り、リース料およびリース負債の算定

なお、指数またはレートが変動し、そのことにより今後支払うリース料に変動が生じたときには、残りの借手のリース期間にわたりリース料およびリース負債を修正する取扱いが定められています（同第48項、第49項）。改定が生じたら経理部へ連絡が届く仕組みが必要だということです。改定日と改定条件を契約台帳で管理する意義はここにあります。台帳項目の設計は契約台帳の作り方｜最低限必要な項目一覧と実務で使える設計を参考にしてください。

第7章　売上歩合賃料の扱い

商業施設のテナント契約でよく見られる「月額最低100万円＋売上高の3％」「売上高の5％」といった料金です。これはタイプB（業績連動）に当たり得ます。

ここで2つの誤りを避けてください。第一に、「変動だからリース料に全部含める」——含まれるのは指数・レート連動のものです。第二に、「リース負債に含まれないから調査不要」——第51項により発生時に損益計上されるため、算定式と発生条件の把握が必要です。

また、「最低保証100万円は固定、超過分だけ変動」と法務部が独断で分解しないでください。契約上の建て付けをそのまま記録し、会計上の分類は経理部に委ねます。

表4　売上連動条項から拾う情報

第8章　使用量・稼働量に連動する料金

タイプC（使用量連動）は、車両の走行距離、設備の稼働時間、複合機のコピー枚数、サーバー使用量、処理件数、電力使用量、保管量、通信量など、幅広く現れます。

ASBJが挙げている例は、原資産の使用量が所定の値を超えた場合に追加のリース料が生じるようなリース料です（リース会計基準BC41項(3)）。基準量と超過条件がどう定められているかが、抽出の要点になります。

表5　使用量連動料金の確認事項

第9章　「変動」と書かれていても実質的に固定の場合がある

法務部としては、「変動料金」という見出しを見つけた時点で分類を確定せず、次の事実を整理してください。変動が生じる条件、変動可能性が解消される時点があるかどうか、その後の支払額が固定されるか、そして最低支払義務の有無です。経済実態が固定リース料と変わらないかどうかの評価は、経理部が行います。

第10章　残価保証

ここは誤りが起きやすい論点です。会計基準は「残価保証」を、リース終了時に、原資産の価値が契約上取り決めた保証価額に満たない場合、その不足額について貸手と関連のない者が貸手に対して支払う義務を課せられる条件と定義しています（リース会計基準第22項）。

そして借手のリース料に含まれるのは、残価保証に係る借手による支払見込額です（同第19項(3)、第35項(3)）。保証額そのものではありません。

図解3　残価保証額と支払見込額の違い

ASBJ公式設例11（残価保証がある場合）の要約が、この違いを端的に示しています。当該設例では、契約期間終了時に借手が原資産の処分価額を5,000千円まで保証する条項が付されており、借手は残価保証による支払見込額を3,000千円と見積っています。そして借手のリース料は、月額リース料の合計60,000千円に支払見込額3,000千円を加えた63,000千円として算定されています。保証額の5,000千円ではありません。

表6　残価保証条項から拾う情報

第11章　購入オプション

借手のリース料に含まれるのは、借手が行使することが合理的に確実である購入オプションの行使価額です（リース会計基準第19項(4)、第35項(4)）。

ASBJは、IFRS第16号では購入オプションが実質的にリース期間を延長する最終的なオプションと考えられるため借手のリース期間を延長するオプションと同じ方法でリース負債に含めるべきであるとされていることを踏まえ、借手のリース期間の判断と整合的に、行使が合理的に確実である購入オプションの行使価額をリース負債に含めていると説明しています（同BC45項）。

したがって、購入オプションが契約に存在するというだけでは含まれません。「割安だから必ず含める」という整理も適切ではありません。「合理的に確実」の考え方はリース期間は契約書に書かれた年数と同じではない｜更新・解約オプションの読み方で解説しています。

表7　購入オプション条項から拾う情報

第12章　解約違約金

借手のリース料に含まれるのは、リースの解約に対する違約金の借手による支払額であり、借手のリース期間に借手による解約オプションの行使を反映している場合に限られます（リース会計基準第19項(5)、第35項(5)）。

ASBJは、借手が行使しないことが合理的に確実である解約オプションの対象期間を借手のリース期間に加えることとしているため、借手のリース期間に借手による解約オプションの行使が反映されている場合には、リースの解約に対する違約金の借手による支払額を借手のリース料に含めることとした、と説明しています（同BC46項）。

図解4　解約違約金がリース料に含まれるかの判断構造

表8　解約違約金条項から拾う情報

第13章　管理費・共益費・保守費はどうするか

賃料と共益費、管理費、清掃費、警備費、保守費、光熱費などが一括で請求される契約は珍しくありません。これらをどう扱うか——名称だけでは決められません。

前提として、借手のリース料には契約におけるリースを構成しない部分に配分する対価は含まれません。ただし、借手がリースを構成する部分とリースを構成しない部分とを分けずに、リースを構成する部分と関連するリースを構成しない部分とを合わせてリースを構成する部分として会計処理を行う場合を除きます（リース会計基準第19項）。

原則としてリースを構成する部分とリースを構成しない部分は分けて会計処理しますが、借手には一定の単位ごとに、リースを構成する部分と関連するリースを構成しない部分を分けずに合わせて会計処理する選択肢があります（リース会計基準第28項、第29項）。具体的な選択単位や対価配分は第10話で扱います。法務部が料金名称だけを見て「共益費は非リースだから除外」と決めることは避けてください。

表9　サービス料金を含む契約で確認する情報

リースを構成する部分と構成しない部分をどう区分し、対価をどう配分するかは、リース部分とサービス部分をどう分ける？｜複合契約の法務チェックで扱います。本記事では、単純合計ができないという認識と、配分に必要な資料を集めるところまでです。

第14章　敷金・保証金・預託金などはどう扱うか

初心者が最も混同しやすい領域です。「契約書に書かれた支払額であること」と「借手のリース料の5要素に該当すること」は別だという整理から始めてください。

敷金や建設協力金などの差入預託保証金については、適用指針に別途の定めが置かれており（リース適用指針第29項から第36項）、借地権の設定に係る権利金等についても別の定めがあります（同第27項）。これらは第19項の5要素に当然に含まれるわけではありません。ただし、契約調査の段階では抽出しておくべき関連金額です。

表10　リース料とは別に抽出しておく関連金額

第15章　フリーレント・段階賃料・値引き

「最初の6か月は賃料無料」「1年目100万円、2年目110万円」といった料金設計は、実務で頻繁に登場します。これらを見落とすと、料金情報として不完全になります。

表11　料金スケジュールから拾う事項

第16章　追加料金・追加費用をどう整理するか

超過利用料、時間外利用料、追加台数・追加面積・追加容量の料金、追加保守、追加サービス、延長利用料——契約書の後半や別紙に散らばっていることが多い項目です。

「追加費用」という名称だけで分類しないでください。確認すべきは、それが何に対する対価かという点です。

図解5　追加料金の確認フロー

第17章　法務部が作る「料金情報シート」

LegalGPTとしての推奨契約1件ごとに埋めるシートです。Yes／Noを数えて分類を決める表ではありません。経理部が第19項・第35項に即して判断するための事実を、抜けなく集めるための道具です。

表12　リース料金情報の抽出シート

第18章　法務部と経理部の役割分担

自社の体制に応じて検討すべき事項以下は、ASBJが部署別に定めたものではなく、本シリーズが想定する標準的な社内実務です。実際の分担は自社の会計方針と社内分掌に従ってください。

• 法務部・契約管理部門：金額、算定式、支払条件、変動条件、参照する指数・レート、改定日、オプション条項、違約金条項、サービス料金の内訳、付随資料を整理する
• 事業部・購買部：実際の利用量、売上連動に必要な情報、追加利用の実態、運用変更、見積書、発注条件を提供する
• 経理部：借手のリース料に含める範囲の判断、変動リース料の会計処理、残価保証の支払見込額の見積り、「合理的に確実」の評価、リース部分と非リース部分への対価配分、現在価値の算定、リース負債および使用権資産の計上、監査対応を担う

この線引きで重要なのは、法務部が契約上の金額情報を整理することと、会計基準上の「借手のリース料」の範囲・合計額を最終決定することを区別することです。法務部は「契約上の月額賃料は100万円」「売上歩合は3％」といった金額・算定式・条件を整理して提供し、どの項目を借手のリース料に含め、最終的にいくらとするかは経理部が判断します。

第19章　料金情報の抽出で起こりやすい誤り

表13　よくある誤りと正しい対応

第20章　法務部向けチェックリスト

• 借手のリース料の5つの構成要素を確認した
• 契約上の支払額を単純合計していない
• 基本となる固定的な料金を抽出した
• 支払頻度・支払日・前払後払の別を確認した
• 段階賃料の各期間の金額を記録した
• フリーレント・無償期間を確認した
• 値引き・インセンティブを確認した
• 変動料金条項の有無を確認した
• 変動料金を指数・レート連動とそれ以外に分けた
• 指数・レートの名称、基準値、基準日、算式を記録した
• 市場賃料の協議見直し条項の有無を確認した
• 売上歩合の定義・料率・最低保証を確認した
• 使用量連動の単位・単価・基準量を確認した
• 変動が解消し固定化される条件の有無を確認した
• 残価保証の有無と保証額・条件を確認した
• 保証額と支払見込額を混同していない
• 購入オプションの行使価額と行使条件を確認した
• 解約違約金の算定式と発生条件を確認した
• 第8話のリース期間の判断と接続した
• 共益費・管理費・保守費の内訳と算定根拠を確認した
• リース部分と非リース部分を法務部だけで確定していない
• 敷金・保証金・一時金を別項目として記録した
• 追加料金が何に対する対価かを確認した
• 算定式と料金表を証拠資料として保存した
• 付随資料（見積書、料金表、覚書）を確認した
• 契約変更履歴と改定実績を確認した
• 金額が未確定の項目を明示して経理部へ渡した

まとめ

借手のリース料は、契約書に記載された支払額の単純合計ではありません。固定リース料、指数またはレートに応じて決まる変動リース料、残価保証に係る支払見込額、行使が合理的に確実な購入オプションの行使価額、一定の場合の解約違約金という5つの構成要素があり、リースを構成しない部分に配分する対価は原則として含まれません。

固定と変動は名称で分けられません。固定リース料は「変動リース料以外のもの」と定義されています。変動料金も一括りにはできず、指数・レート連動、業績連動、使用量連動で扱いが異なります。ただし、リース負債に含めない変動リース料も発生時に損益計上されるため、調査対象から外すことはできません。

残価保証は保証額ではなく支払見込額、購入オプションは行使が合理的に確実な場合、解約違約金はリース期間の判断と連動——いずれも「条項があるから含める」という処理はできません。そして管理費や保守費が混在する契約では、そもそも単純合計ができません。

法務部が担うのは、金額、算定式、発生条件、支払時期、対価の内容を正確に抽出することです。会計上の分類と測定は経理部が行います。次は、リース部分とサービス部分をどう区分するかという論点に進みます。

よくある質問（FAQ）

主な参照資料

• 企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日（2025年4月23日修正）
  公式ページ：企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」全文（ASBJ 会計基準検索システム）
  本文で参照した主な項番号：第19項、第20項、第21項、第22項、第35項、BC40項、BC41項、BC42項、BC43項、BC44項、BC45項、BC46項
• 企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日（2025年4月23日・2025年10月16日修正）
  公式ページ：企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」全文（ASBJ 会計基準検索システム）
  本文で参照した主な項番号：第24項、第25項、第26項、第27項、第29項から第36項、第48項、第49項、第51項
• 企業会計基準適用指針第33号 設例（設例11・設例13）
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日
  公式資料：企業会計基準適用指針第33号 設例（ASBJ公式PDF）
  本文で要約した設例：設例11（残価保証がある場合）、設例13（借手の変動リース料）
• 企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」等の公表
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日
  公式ページ：企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」等の公表（ASBJ 公式サイト）
• 企業会計基準適用指針 一覧（公表日・修正日の確認用）
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／最終確認日：2026年8月9日
  公式ページ：企業会計基準適用指針 一覧（ASBJ 公式サイト）

※本文中の設例は、ASBJ公式設例の前提条件と結論を要約したものです。適用指針は、設例に示されている会計処理について、具体的な会計処理や開示の実務を行うための手掛かりを与えるための例示であり、各企業のリースの実情等に応じて例示されていない会計処理も適当と判断される場合があることに留意する必要があるとしています。実際の判断にあたっては公式設例を直接ご確認ください。

※設例PDFは2024年9月13日公表版です。本記事では、2026年8月9日時点でASBJ公式サイトに掲載されている当該設例を参照しています。適用指針本文については、2025年10月16日までの修正を反映した現行版を優先しています。

本記事は2026年8月9日時点で公表されている資料に基づいています。個別の契約においてどの金額が借手のリース料に含まれるかの判断は、契約条件と会計方針により異なります。会計基準上の最終的な判断については、経理部門および監査法人・公認会計士にご確認ください。