オフィス・店舗・倉庫の賃貸借契約はどう扱う？｜不動産契約の調査ポイント

シリーズ全15話の構成

第1章　不動産賃貸借契約のどこが問題になるのか

オフィス、店舗、倉庫、営業所の賃貸借契約は、多くの企業が相当数を保有しています。金額規模も大きく、新リース会計基準への対応では中心的な調査対象になります。

この類型の難しさは、1本の契約に論点が集中する点にあります。期間の判断だけでも、契約期間、更新条項、中途解約条項、内装投資が関わります。金額の面でも、賃料に加えて共益費、敷金、礼金、更新料、原状回復費用が並びます。

図解1　不動産賃貸借契約で確認する6つの領域

第2章　契約期間と借手のリース期間は別のもの

会計基準上の取扱い会計基準は「借手のリース期間」を、借手が原資産を使用する権利を有する解約不能期間に、借手が行使することが合理的に確実である延長オプションの対象期間と、借手が行使しないことが合理的に確実である解約オプションの対象期間の両方を加えた期間としています（リース会計基準第15項、第31項）。

不動産契約に当てはめると、確認の順序は次のようになります。

1. 契約書上の契約期間を確認する（ここは出発点にすぎません）
2. 中途解約の可否と解約権者を確認し、解約不能期間を特定する
3. 更新・延長・再契約に関する定めを抽出する
4. 第17項の5要因に関する事実を整理する
5. これらを経理部へ渡し、経理部が借手のリース期間を判断する

第3章　普通借家契約をどう整理するか

実務で最も多く、そして最も判断が分かれるのがこの類型です。

表1　普通借家契約で法務部が整理する事項

第4章　定期借家契約をどう整理するか

定期建物賃貸借契約は、契約期間の満了により終了し、更新がないことを定める類型です。普通借家契約との実務上の違いは、期間満了後に契約関係を継続するには再契約という新たな合意が必要になる点にあります。

表2　定期借家契約で法務部が整理する事項

第5章　自動更新・更新・再契約の読み方

「期間満了の6か月前までに当事者いずれからも申出がないときは、本契約は同一条件でさらに2年間更新されるものとし、以後も同様とする」——不動産契約で頻出する条項です。

図解2　更新・自動更新条項の確認手順

第6章　中途解約・通知期限・違約金

会計基準上の取扱いここで最初に確定すべきは解約権者です。会計基準第31項は、借手のみがリースを解約する権利を有している場合、当該権利は借手が利用可能なオプションとして借手のリース期間の決定にあたり考慮するとし、貸手のみがリースを解約する権利を有している場合、当該期間は借手の解約不能期間に含まれるとしています。

不動産契約では、貸主側にのみ一定の解約権が留保されている例があります。この場合、その期間は借手の解約不能期間に含まれるため、借手のリース期間を短くする理由にはなりません。

表3　中途解約に関する確認事項

第7章　「合理的に確実」を不動産でどう見るか

適用指針上の判断要素適用指針第17項は、延長オプションを行使することまたは解約オプションを行使しないことが合理的に確実かどうかを判定するにあたり、経済的インセンティブを生じさせる要因を考慮するとし、例として5つの要因を挙げています。不動産契約に当てはめると次のようになります。

図解3　第17項の5要因を不動産契約に当てはめる

第8章　大規模内装・造作をどう扱うか

店舗の内装、オフィスの造作、厨房設備、クリーンルーム——不動産契約では、賃借した物件に相当額の投資を行うことがあります。これは第17項(2)の「大幅な賃借設備の改良」に関わります。

適用指針上の判断要素ASBJは、賃借設備の改良が「大幅な賃借設備の改良」に該当するか否かについて、例えば、賃借設備の改良の金額、移設の可否、資産を除去するための金額等の事実および状況に基づく総合的な判断が必要になると説明しています（リース適用指針BC34項(2)①）。

表4　内装・造作・附属設備に関する確認事項

第9章　本社・店舗・倉庫の事業上の重要性

第17項(4)は「企業の事業内容に照らした原資産の重要性」を挙げています。不動産では、本社、旗艦店、主要物流拠点、工場、データセンター、許認可と結び付いた施設などが問題になります。

ただし「重要な拠点だから更新は確実」という結論にはなりません。重要性は5要因の1つにすぎず、他の要因とあわせて総合的に判断されます。

表5　事業上の重要性を確認する質問

第10章　ASBJ設例8｜不動産契約の思考プロセス

会計基準第31項は、借手のリース期間の決定にあたって適用指針の設例8-1から設例8-5を参照するよう示しています。これらは普通借地契約および普通借家契約における借手のリース期間を扱う設例であり、不動産契約を検討する法務担当者にとって直接の参考になります。

表6　ASBJ設例8-1から8-5の比較

この5例から読み取れることは明確です。設例8-2と設例8-3は、いずれも契約期間・解約不能期間が1年で毎年更新可能という同じ契約構造でありながら、借手のリース期間は5年と10年に分かれています。また設例8-4では、解約不能期間が6か月であるにもかかわらず20年とされ、設例8-5では5年の解約不能期間を超えて更新可能であり過去に10年間賃借した経験もあるにもかかわらず5年とされています。

※上表はASBJ設例8-1から設例8-5の思考プロセスを要約したものです。各設例の結論はそれぞれに設定された前提条件および事実・状況に基づくものであり、5年・10年・20年等を一般的なリース期間の基準として使用することはできません。実際の判断にあたっては公式設例を直接ご確認ください。

第11章　共益費・管理費・水光熱費をどう整理するか

賃料に加えて、共益費、管理費、清掃費、警備費、水光熱費が請求される契約は一般的です。ここで名称による分類はできません。

会計基準上の取扱いリースを含む契約は、原則としてリースを構成する部分とリースを構成しない部分とに分けて会計処理します（リース会計基準第28項）。借手は、契約の対価をそれぞれの部分の独立価格の比率に基づいて配分します（リース適用指針第11項）。一方で、一定の単位ごとに、リース部分と関連する非リース部分を分けずに合わせて処理する選択肢もあります（会計基準第29項）。

つまり、共益費が非リース部分に当たるかどうか、また区分して処理するかどうかは、いずれも会計上の判断です。法務部が「共益費だから除外」と決めることはできません。

表7　共益費等について収集する資料

区分と対価配分の詳細は、リース部分とサービス部分をどう分ける？｜複合契約の法務チェックで解説しています。

第12章　固定資産税・保険料相当額は差し引かない

不動産契約では、固定資産税相当額や火災保険料を借主が負担する定めが置かれることがあります。ここは旧基準の実務感覚が通用しない論点です。

なお貸手については、契約対価に維持管理費用相当額が含まれる場合に、当該金額を契約対価から控除する方法も選択できます（リース適用指針第13項(2)）。借手と貸手で扱いが異なるため、資料を渡す際には自社が借手であることを明示してください。

法務部が整理するのは、契約上どのような名目で誰が負担することとされているか、金額が明示されているか、算定根拠は何かという事実です。

第13章　敷金はリース料ではない

不動産契約で最も混同されやすいのが敷金です。契約書に記載された支払額であることと、借手のリース料に含まれることは別の問題です。

会計基準上の取扱い借手のリース料は、固定リース料、指数またはレートに応じて決まる変動リース料、残価保証に係る支払見込額、行使が合理的に確実な購入オプションの行使価額、一定の場合の解約違約金という5つで構成されます（リース会計基準第19項、第35項）。敷金はこの5要素のいずれにも当然には該当しません。

また、適用指針には差入預託保証金に関する定めが別途置かれています（リース適用指針第29項から第36項）。敷金は別の会計論点として扱われるということです。

図解4　敷金・保証金の整理手順

第14章　保証金・建設協力金・礼金・更新料

敷金以外にも、不動産契約には多様な一時金が登場します。それぞれ性質が異なるため、「一時金」として一括りにせず、名称と条件をそのまま記録してください。

なお、建設協力金については適用指針に定めがあり（リース適用指針第29項）、ASBJ公式設例14「建設協力金」も置かれています。同設例では、借手が入居予定のビル建設に要する資金を貸手に建設協力金として支払う契約が扱われており、将来返還される建設協力金等の差入預託保証金に係る当初認識時の時価は返済期日までのキャッシュ・フローを割り引いた現在価値であり、借手は当該差入預託保証金の支払額と当該時価との差額を使用権資産の取得価額に含めるとされています。

表8　不動産契約の一時金と確認事項

第15章　フリーレント・段階賃料・賃料改定

「入居後6か月間は賃料無料」「1年目は月額80万円、2年目以降は100万円」といった条件は、不動産契約で頻繁に見られます。これらを見落とすと料金情報が不完全になります。

あわせて確認したいのが賃料改定条項です。第9話で扱ったとおり、適用指針は、市場における賃料の変動を反映するように当事者間の協議をもって見直されることが契約条件で定められているリース料が、指数またはレートに応じて決まる借手の変動リース料に含まれるとしています（リース適用指針第24項）。明確な算式がなくても対象となり得るため、賃料改定条項は必ず確認してください。

表9　料金スケジュールと改定条項の確認事項

第16章　原状回復義務をどう整理するか

退去時の原状回復義務は、不動産契約に必ずといってよいほど付随します。ここで法務部が注意すべきは、原状回復費用をそのまま賃料に足して「リース料」として渡さないことです。

原状回復義務は、第17項(3)の「リースの解約に関連して生じるコスト」としてリース期間の判断に影響し得る一方で、その費用が借手のリース料の5要素に当然に含まれるわけではありません。2つの論点は分けて整理してください。

図解5　原状回復に関する情報の流れ

表10　原状回復に関する確認事項

第17章　契約書だけでは足りない｜集めるべき資料

不動産契約では、契約書本体に書かれていない情報が判断に必要になります。とくに内装投資、移転計画、代替物件の有無、更新の背景事情は、契約書のどこにも記載されていません。

表11　不動産契約で収集する資料

これらの資料は、初回調査の後も更新のたびに増えていきます。保存先と紐付け方法を先に決めておくと、後の再確認が楽になります。台帳項目の設計は契約台帳の作り方｜最低限必要な項目一覧と実務で使える設計を参照してください。

第18章　不動産契約の確認シート

LegalGPTとしての推奨物件1件ごとに埋めるシートです。Yes／Noを数えてリース期間や金額を決める表ではありません。経理部が判断するための事実を、抜けなく集めるための道具として使ってください。

表12　不動産賃貸借契約の確認シート

第19章　法務部・総務部・経理部の役割分担

自社の体制に応じて検討すべき事項以下は、ASBJが部署別に定めたものではなく、本シリーズが想定する標準的な社内実務です。不動産契約は総務部や施設管理部門が主管する企業も多いため、実際の分担は自社の社内分掌に従ってください。

• 法務部・契約管理部門：契約類型、期間、解約権の帰属、更新条項、通知期限、違約金、賃料条項、賃料改定条項、一時金の条件、原状回復義務、転貸条項といった契約上の権利義務を整理する
• 総務部・施設管理部門：物件の管理情報、共益費の内訳、管理仕様、内装工事の内容と金額、原状回復の見積り、移転に要する期間と費用、代替物件の情報を提供する
• 事業部・経営企画：拠点の事業上の位置づけ、移転・統廃合の計画、改装計画、将来の使用見込みに関する情報を提供する
• 経理部：借手のリース期間の決定、「合理的に確実」の評価、リース部分と非リース部分の区分と対価配分、敷金等の会計処理、リース負債および使用権資産の測定、監査対応を担う

この分担で重要なのは、法務部が「この物件のリース期間は10年です」といった結論を渡さないことです。渡すのは契約条件と事実であり、判断は経理部の領域です。新規の賃貸借契約を締結する際に必要な情報を審査段階で拾えるようにしておくと、後工程が楽になります。現行フローの整理は契約審査の進め方とは？依頼受付から返却までの実務フローを整理を参照してください。

第20章　不動産契約で起こりやすい誤り

表13　よくある誤りと正しい対応

第21章　法務部向けチェックリスト

• 契約類型（普通借家・定期借家・借地等）を確認した
• 定期借家の場合、事前説明書面の有無を確認した
• 契約期間と始期・終期を確認した
• 中途解約の可否と解約可能時期を確認した
• 解約権者（借主・貸主・双方）を確定した
• 解約通知の期限と方法を確認した
• 解約違約金の算定方法を確認した
• 更新の型（合意更新・自動更新・再契約）を確認した
• 更新拒絶権の帰属を確認した
• 更新回数の上限の有無を確認した
• 更新料と更新後の賃料条件を確認した
• 過去の更新履歴と背景事情を整理した
• 期間ごとの賃料を記録した
• フリーレントの有無と返還条件を確認した
• 賃料改定条項（市場賃料の反映を含む）を確認した
• 売上歩合賃料の有無と算定式を確認した
• 共益費・管理費の内訳資料を収集した
• 共益費を名称だけで非リース部分と判断していない
• 固定資産税相当額・保険料を契約対価から控除していない
• 敷金・保証金を賃料と別項目として記録した
• 敷金の償却・敷引きの有無を確認した
• 建設協力金・礼金・権利金の有無と条件を確認した
• 内装・造作の投資額と工事内容を確認した
• 内装の移設可否と撤去義務を確認した
• 内装の耐用年数とリース期間を同一視していない
• 原状回復義務の範囲と負担者を確認した
• 原状回復費用を賃料に合算していない
• 拠点の事業上の位置づけを確認した
• 代替物件の有無を確認した
• 移転・統廃合の計画の有無を確認した
• 転貸の可否と実績を確認した
• 未確定事項を明示して経理部へ渡した

まとめ

不動産賃貸借契約では、契約書に書かれた契約期間がそのまま借手のリース期間になるとは限りません。出発点は解約不能期間であり、そこに合理的に確実な延長・解約オプションの対象期間を加えて決定されます。普通借家か定期借家かという契約類型は、それ自体で結論を決めるものではありません。

解約権については、借主のみが有する場合と貸主のみが有する場合で扱いが異なります。貸主のみが解約できる期間は借手の解約不能期間に含まれるため、まず解約権者を確定してください。自動更新条項も、更新拒絶権の帰属を確認するところから始まります。

金額面では、賃料、共益費、敷金、礼金、更新料、原状回復費用がそれぞれ異なる性質を持ちます。共益費は名称ではなく内訳で整理し、固定資産税相当額は借手側では控除せず、敷金は賃料とは別項目として記録します。原状回復義務は、リース期間の判断材料としての側面と、別の会計論点としての側面を分けて整理してください。

法務部が担うのは、契約上の権利義務と関連する事実を正確に整理して渡すことです。最終的な会計判断は経理部が行います。次は、これらの契約が変更・更新されたときに何をするかという段階に進みます。

よくある質問（FAQ）

主な参照資料

• 企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日（2025年4月23日修正）
  公式ページ：企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」全文（ASBJ 会計基準検索システム）
  本文で参照した主な項番号：第15項、第19項、第28項、第29項、第31項、第35項
• 企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日（2025年4月23日・2025年10月16日修正）
  公式ページ：企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」全文（ASBJ 会計基準検索システム）
  本文で参照した主な項番号：第11項、第13項、第17項、第24項、第27項、第29項から第36項、BC15項、BC18項、BC34項
• 企業会計基準適用指針第33号 設例（設例7・設例8・設例14）
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日
  公式資料：企業会計基準適用指針第33号 設例（ASBJ公式PDF）
  本文で要約した設例：設例7（リースを構成する部分とリースを構成しない部分への対価の配分）、設例8-1から設例8-5（普通借地契約及び普通借家契約における借手のリース期間）、設例14（建設協力金）
• 企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」等の公表
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日
  公式ページ：企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」等の公表（ASBJ 公式サイト）
• 企業会計基準適用指針 一覧（公表日・修正日の確認用）
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／最終確認日：2026年8月11日
  公式ページ：企業会計基準適用指針 一覧（ASBJ 公式サイト）

※本文中の設例は、ASBJ公式設例の前提条件と結論を要約したものです。適用指針は、設例に示されている会計処理について、具体的な会計処理や開示の実務を行うための手掛かりを与えるための例示であり、各企業のリースの実情等に応じて例示されていない会計処理も適当と判断される場合があることに留意する必要があるとしています。実際の判断にあたっては公式設例を直接ご確認ください。

※設例PDFは2024年9月13日公表版です。本記事では、2026年8月11日時点でASBJ公式サイトに掲載されている当該設例を参照しています。適用指針本文については、2025年10月16日までの修正を反映した現行版を優先しています。

本記事は2026年8月11日時点で公表されている資料に基づいています。個別の不動産賃貸借契約における借手のリース期間の判断、リース部分と非リース部分の区分、敷金等の会計処理については、契約条件と会計方針により異なります。会計基準上の最終的な判断については、経理部門および監査法人・公認会計士にご確認ください。また、借地借家法等の法的解釈は個別の事案によります。