リース期間は契約書に書かれた年数と同じではない｜更新・解約オプションの読み方

シリーズ全15話の構成

第1章　「借手のリース期間」とは何か

会計基準上の取扱い企業会計基準第34号は、「借手のリース期間」を、借手が原資産を使用する権利を有する解約不能期間に、次の(1)および(2)の両方を加えた期間と定義しています（リース会計基準第15項）。

• (1) 借手が行使することが合理的に確実であるリースの延長オプションの対象期間
• (2) 借手が行使しないことが合理的に確実であるリースの解約オプションの対象期間

そして第31項が、この定義に沿って借手のリース期間を決定することを定めています。

図解1　借手のリース期間の基本式

第2章　契約期間と解約不能期間は何が違うか

実務で最も混乱が起きるのがこの3つの用語です。整理しておきます。

表1　契約期間・解約不能期間・借手のリース期間の違い

契約書に「契約期間5年」とあっても、たとえば6か月前の通知でいつでも解約できるのであれば、解約不能期間が5年であるとは限りません。逆に、契約上は解約可能でも、解約に伴って多額の負担が生じる場合には、その条件が「行使しないことが合理的に確実」かどうかの判断材料になり得ます。法務部としては、期間条項だけを見ず、解約に関する条項とセットで確認するのが出発点です。

第3章　中途解約条項がある場合

会計基準上の取扱いここには明文の定めがあります。リース会計基準第31項は、借手のみがリースを解約する権利を有している場合、当該権利は借手が利用可能なオプションとして、借手は借手のリース期間を決定するにあたってこれを考慮するとしています。そして、貸手のみがリースを解約する権利を有している場合、当該期間は、借手の解約不能期間に含まれるとしています。

この違いは重要です。「どちらか一方でも解約できるなら解約不能期間ではない」という理解は誤りです。

図解2　誰が解約権を持っているかを確認する

典型的なパターンを挙げると、5年契約で借手が2年経過後にいつでも解約できる場合、貸手だけが一定条件で解約できる場合、借手が高額な違約金を払えば解約できる場合など、契約ごとに構造が異なります。いずれもここで結論を出す必要はありません。誰が、いつから、どのような条件で解約できるのかという事実を整理することが法務部の仕事です。

第4章　延長オプションとは

延長オプションは、更新条項、自動更新条項、借手の請求による更新、一定条件を満たした場合の延長など、さまざまな形で契約書に現れます。3年契約に2年の延長が付いているもの、1年ごとに更新できるもの、自動更新に更新拒絶権が組み合わされているものなどです。

「更新可」と書かれているからといって、更新可能期間をすべてリース期間に含めるわけではありません。含めるのは、行使することが合理的に確実な期間だけです。

表2　延長オプションを確認する契約条項

第5章　解約オプションとは

解約オプションは、借手が期間の途中で解約する権利です。ここで注意が必要なのは、条文が「行使しないことが合理的に確実」な対象期間をリース期間に加えるという構成になっている点です。

つまり、「中途解約できるからそこまでがリース期間」とは限りません。解約できるけれども実際には解約しないことが合理的に確実であれば、その先の期間もリース期間に含まれます。

図解3　解約オプションがある場合の考え方

第6章　「合理的に確実」とは何か

本記事で最も重要な用語です。ASBJは、会計基準第15項および第31項に記載している「合理的に確実」は、蓋然性が相当程度高いことを示していると説明しています（リース適用指針BC29項）。

同項はあわせて、IFRS第16号には「合理的に確実」に関する具体的な閾値の記載はないとしたうえで、米国会計基準のTopic 842の結論の根拠では「合理的に確実」が高い閾値であることを記載したうえで、米国会計基準の文脈として、発生する可能性の方が発生しない可能性より高いこと（more likely than not）よりは高いが、ほぼ確実（virtually certain）よりは低いであろうことが記載されている、と紹介しています。

図解4　「合理的に確実」の判断

第7章　適用指針第17項の5つの判断材料

適用指針上の判断要素適用指針第17項は、借手が延長オプションを行使することまたは解約オプションを行使しないことが合理的に確実であるかどうかを判定するにあたって、経済的インセンティブを生じさせる要因を考慮するとしたうえで、これには例えば次の要因が含まれるとしています。

表3　「合理的に確実」を判断する際に考慮する5つの要因

第8章　契約条件はどう影響するか

第17項(1)の契約条件は、法務部が最も直接的に抽出できる領域です。

表4　更新・解約の経済性に影響し得る契約条件

第9章　大幅な賃借設備の改良がある場合

オフィスの内装、店舗の造作、工場の生産設備の据付け、専用配線、厨房設備、クリーンルーム、データセンター設備など、賃借した設備に大きな投資をしている場合があります。第17項(2)は、この大幅な賃借設備の改良の有無を要因の1つとして挙げています。

適用指針上の判断要素ASBJは、賃借設備の改良が借手のリース期間の判断に影響を与える「大幅な賃借設備の改良」に該当するか否かについて、例えば、賃借設備の改良の金額、移設の可否、資産を除去するための金額等の事実および状況に基づく総合的な判断が必要になると説明しています（リース適用指針BC34項(2)①）。

したがって、「改装費が一定額以上なら延長が確実」といった金額基準を社内で設けることは適切ではありません。法務部が整理すべきなのは、投資額、移設できるかどうか、除去にどれだけ費用がかかるか、といった事実です。

あわせて押さえておきたい点があります。ASBJは、借手のリース期間とリース物件における附属設備の耐用年数は相互に影響を及ぼす可能性があるものの、それぞれの決定における判断およびその閾値は異なるため、必ずしも整合しない場合があるとしています。一方で、附属設備について借手のリース期間中の除去および借手のリース期間後の使用を見込んでいない場合には、当該附属設備の耐用年数が借手のリース期間と整合する場合もあると考えられる、とも述べています（同BC34項(2)②）。「内装の耐用年数＝リース期間」と自動的に結び付けないでください。

第10章　解約・移転コストが高い場合

第17項(3)は「リースの解約に関連して生じるコスト」を要因として挙げています。移転や撤去に大きな費用がかかるのであれば、解約しないことへの経済的インセンティブが働き得るという発想です。

表5　解約に関連して確認するコスト

第11章　原資産が事業にとって重要な場合

第17項(4)は「企業の事業内容に照らした原資産の重要性」を挙げています。本社オフィス、旗艦店、主力工場、物流拠点、特殊な製造設備、データセンター、許認可と結び付いた設備などが典型例です。

ただし、「重要な拠点だから必ず延長する」という結論にはなりません。重要性は5つの要因のうちの1つにすぎず、他の要因とあわせて総合的に判断されます。

表6　事業上の重要性を確認する質問

第12章　過去の更新実績はどこまで使えるか

適用指針上の判断要素ASBJは、借手が特定の種類の資産を通常使用してきた過去の慣行および経済的理由が、借手のオプションの行使可能性を評価する上で有用な情報を提供する可能性があるとしています。ただし、一概に過去の慣行に重きを置いてオプションの行使可能性を判断することを要求するものではなく、将来の見積りに焦点を当てる必要があるとし、合理的に確実であるかどうかの判断は諸要因を総合的に勘案して行うことに留意する必要があると述べています（リース適用指針BC33項）。

したがって、「過去5回連続で更新しているから今回も更新が合理的に確実」という自動判定はできません。過去の実績は出発点であり、そこから現在と将来の経済的インセンティブを見る必要があります。

図解5　過去実績から将来判断へ

第13章　自動更新契約をどう読むか

法務担当者にとって最も身近なのが自動更新条項です。「期間満了の3か月前までに当事者いずれからも申出がない場合、本契約は同一条件でさらに1年間更新されるものとし、以後も同様とする」といった条項が典型でしょう。

ここで一律の処理を当てはめないでください。「自動更新だから1年契約として1年」も、「自動更新だから無期限」も、「最大更新回数まで全部含める」も、いずれも適切ではありません。

図解6　自動更新条項の読み方

第14章　ASBJ設例8から分かること

適用指針上の取扱い会計基準第31項は、借手のリース期間の決定にあたって適用指針の設例8-1から設例8-5を参照するよう示しています。これらは普通借地契約および普通借家契約における借手のリース期間を扱う設例です。

ASBJは、この設例を設けた経緯を次のように説明しています。審議の過程で、普通借地契約および普通借家契約について借手のリース期間を判断することに困難が伴うとの懸念が聞かれたため、実務上の判断に資するよう設例を示すこととした、というものです（リース適用指針BC28項(2)①、BC34項(1)）。

表7　ASBJ設例8-1から8-5の比較

設例8-2と設例8-3は、ともに契約期間・解約不能期間が1年で、その後は毎年更新できる普通借家契約ですが、借手のリース期間はそれぞれ5年と10年に分かれています。また、設例8-5では5年の解約不能期間を超えて更新可能であり、過去に他の立地で10年間賃借した経験もありますが、将来の見積りに焦点を当てた結果、借手のリース期間は5年とされています。一方、設例8-4では解約不能期間が6か月であるにもかかわらず、建物除却等の経済的インセンティブを踏まえ、借手のリース期間は20年とされています。契約書上の初期期間の長短だけでは、借手のリース期間を推測できないことが分かります。

※上表はASBJ設例8-1から設例8-5の思考プロセスを要約したものです。各設例の結論は、それぞれに設定された前提条件および事実・状況に基づくものであり、5年・10年・20年等を一般的なリース期間の基準として使用することはできません。また、設例8は借地借家法等の法的解釈を示すものではありません。

第15章　普通借家・普通借地契約は特に注意

設例8が普通借地契約・普通借家契約を対象としていることからも分かるとおり、この類型は判断が難しい領域です。ASBJの審議過程でも、これらの契約について借手のリース期間を判断することに困難が伴うとの懸念が示されていました（リース適用指針BC28項(2)①）。

法務部として整理しておきたいのは、次のような契約上の事実です。契約期間と始期・終期。定期借家か普通借家か、定期借地か普通借地か。更新に関する定めと更新料。更新拒絶に関する定めと通知期限。中途解約の可否と違約金。原状回復の範囲と負担者。

第16章　法務部は契約書のどこを見るか

LegalGPTとしての推奨契約1件ごとに埋めるシートです。Yes／Noを数えてリース期間を決める表ではありません。経理部が第15項・第31項・第17項に即して判断するための事実を集める道具として使ってください。

表8　リース期間の確認シート

ここで整理した更新日、解約通知期限、更新料といった情報は、適用開始後も継続的に管理する必要があります。台帳の基本項目は契約台帳の作り方｜最低限必要な項目一覧と実務で使える設計を、新リース会計基準への対応で追加すべき項目は新リース会計基準対応の契約台帳に追加すべき項目をご覧ください。

第17章　法務部と経理部の役割分担

自社の体制に応じて検討すべき事項以下の分担は、ASBJが部署別に定めたものではなく、本シリーズが想定する標準的な社内実務です。実際の分担は自社の会計方針と社内分掌に従ってください。

• 法務部・契約管理部門：契約期間、解約権の帰属、更新権、通知期限、違約金、更新条件、賃料、原状回復、オプション条項、契約変更履歴といった契約上の権利義務を整理する
• 事業部：使用予定、更新に関する背景事情、設備投資の状況、移転計画、代替資産の有無、事業計画、過去の運用実態を提供する
• 経理部：「合理的に確実」であるかどうかの最終評価、借手のリース期間の決定、リース負債と使用権資産の測定、監査対応を担う

この線引きで重要なのは、法務部が「たぶん更新するので10年」といった見立てを結論として渡さないことです。渡すのは事実であり、評価は経理部の領域です。

第18章　リース期間は後から変わることがある

会計基準上の取扱い一度決めたリース期間が固定されるわけではありません。リース会計基準第41項は、リースの契約条件の変更が生じていない場合であっても、次の(1)および(2)のいずれも満たす重要な事象または重要な状況が生じたときに、延長オプションを行使することまたは解約オプションを行使しないことが合理的に確実であるかどうかについて見直し、借手のリース期間を変更するとしています。

• (1) 借手の統制下にあること
• (2) 延長オプションを行使することまたは解約オプションを行使しないことが合理的に確実であるかどうかの借手の決定に影響を与えること

ASBJは、この重要な事象・状況の例として、リース開始日に予想されていなかった大幅な賃借設備の改良で一定の要件を満たすもの、リース開始日に予想されていなかった原資産の大幅な改変、過去に決定した借手のリース期間の終了後の期間に係る原資産のサブリースの契約締結、延長オプションを行使することまたは解約オプションを行使しないことに直接的に関連する借手の事業上の決定を挙げています（同BC51項）。

また第42項は、借手の解約不能期間に変更が生じた結果、借手のリース期間を変更するときにもリース負債の計上額の見直しを行うとしています。ASBJは、解約不能期間の変更が生じる例として、過去に借手のリース期間の決定に含めていなかった延長オプションを借手が行使する場合等を挙げています（同BC52項）。

法務部にとっての含意は明確です。大規模な改装を決定した、拠点の統廃合を決めた、延長オプションを実際に行使した——こうした事実が生じたときに経理部へ連絡が届く仕組みが必要だということです。契約条件の変更を伴う場合の取扱いも含め、詳細は契約変更・更新時の再判定と管理実務で扱います。運用面の設計は契約管理とは何か｜なぜExcel管理では限界なのかを実務視点で解説も参考になります。

第19章　リース期間の判断で起こりやすい誤り

表9　よくある誤りと正しい対応

第20章　法務部向けチェックリスト

• 契約期間と借手のリース期間を区別して整理した
• 解約不能期間の起算点と終期を確認した
• 借手の解約権の有無と行使可能時期を確認した
• 貸手の解約権の有無を確認し、借手の解約権と区別して記録した
• 解約通知の期限と方法を確認した
• 解約に伴う違約金・清算金を確認した
• 延長オプションの有無と権利者を確認した
• 解約オプションの有無と行使条件を確認した
• 自動更新条項の構造（更新拒絶権の帰属）を確認した
• 更新回数の上限の有無を確認した
• 更新料と更新後の賃料条件を確認した
• 購入オプション・残価保証の有無を確認した
• 大幅な賃借設備の改良の有無（金額・移設可否・除去費用）を確認した
• 解約・移転に関連して生じ得るコストを整理した
• 原資産の事業上の重要性に関する事実を確認した
• 代替資産・代替物件の有無を確認した
• 過去の更新履歴とその背景を整理した
• 過去実績だけでリース期間を判断していない
• 今後の事業計画（決定済みか検討中か）を確認した
• 経営者の意図のみで期間を決めていない
• 独自の確率基準・金額基準を設定していない
• リース期間が見直され得る事象の連絡ルールを確認した
• 経理部へ判断材料と未確定事項を渡した

まとめ

契約書に「契約期間5年」と書かれていても、借手のリース期間が5年になるとは限りません。出発点は解約不能期間であり、そこに、行使することが合理的に確実な延長オプションの対象期間と、行使しないことが合理的に確実な解約オプションの対象期間を加えて決定します。

解約権については、借手のみが有する場合と貸手のみが有する場合で扱いが異なります。貸手のみが解約できる期間は、借手の解約不能期間に含まれます。この区別を最初に確定してください。

「合理的に確実」は蓋然性が相当程度高いことを示すとされていますが、日本基準に具体的な数値基準はありません。判断は、契約条件、大幅な賃借設備の改良、解約関連コスト、原資産の重要性、行使条件といった経済的インセンティブを生じさせる要因を総合的に勘案して行われます。経営者の意図だけでも、過去の更新実績だけでも足りません。

そしてリース期間は、契約条件の変更がなくても事後的に見直される場合があります。法務部の役割は、契約条件と事実を整理し、変化が生じたときに経理部へ届く仕組みを整えることです。次は、契約書からどの金額を拾うかという段階に進みます。

よくある質問（FAQ）

主な参照資料

• 企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日（2025年4月23日修正）
  公式ページ：企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」全文（ASBJ 会計基準検索システム）
  本文で参照した主な項番号：第11項、第15項、第16項、第19項、第31項、第32項、第35項、第41項、第42項、BC37項、BC51項、BC52項
• 企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日（2025年4月23日・2025年10月16日修正）
  公式ページ：企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」全文（ASBJ 会計基準検索システム）
  本文で参照した主な項番号：第17項、BC28項、BC29項、BC30項、BC31項、BC32項、BC33項、BC34項、および設例8-1から設例8-5（普通借地契約及び普通借家契約における借手のリース期間）
• 企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」等の公表
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日
  公式ページ：企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」等の公表（ASBJ 公式サイト）
• 企業会計基準適用指針 一覧（公表日・修正日の確認用）
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／最終確認日：2026年8月9日
  公式ページ：企業会計基準適用指針 一覧（ASBJ 公式サイト）

※適用指針は、設例に示されている会計処理について、具体的な会計処理や開示の実務を行うための手掛かりを与えるための例示であり、各企業のリースの実情等に応じて例示されていない会計処理も適当と判断される場合があることに留意する必要があるとしています。設例8-1から設例8-5については、借手のリース期間を判断する際の思考プロセスを示すことに重点を置き、事実および状況によって判断が異なり得ることを示す設例とされています。実際の判断にあたっては公式設例を直接ご確認ください。

本記事は2026年8月9日時点で公表されている資料に基づいています。個別の契約における借手のリース期間の判断は、契約条件と事実および状況により異なります。「合理的に確実」であるかどうかの評価を含む会計基準上の最終的な判断については、経理部門および監査法人・公認会計士にご確認ください。また、借地借家法等の法的解釈は個別の事案によります。