リース部分とサービス部分をどう分ける？｜複合契約の法務チェック

シリーズ全15話の構成

第1章　リース部分とサービス部分をなぜ分けるのか

会計基準上の取扱い理由は単純です。適用する会計基準が異なるからです。適用指針は、借手について、契約におけるリースを構成する部分は会計基準および適用指針に定める方法により会計処理を行い、契約におけるリースを構成しない部分は該当する他の会計基準等に従って会計処理を行うとしています（リース適用指針第10項）。

そのため、まず契約の中でどこがリースを構成する部分なのかを見つける必要があります。

図解1　1本の契約の中のリース部分と非リース部分

第2章　法務部が遭遇しやすい複合契約

表1　典型的な複合契約と確認の入口

第3章　原則｜リース部分と非リース部分を分ける

会計基準上の取扱い会計基準第28項および適用指針第9項は、借手および貸手は、リースを含む契約について、原則として、リースを構成する部分とリースを構成しない部分とに分けて会計処理を行うとしています。

図解2　区分と配分の基本的な流れ

第4章　何が「リースを構成しない部分」なのか

保守、清掃、警備、運転、管理といった役務が典型例として挙げられますが、名称だけでは判定できません。確認すべきは、貸手が契約上どのような義務を負い、実際に何を提供しているかです。

表2　リースを構成しない部分の候補を見つける質問

第5章　対価は「独立価格」の比率で分ける

適用指針上の取扱い適用指針第11項は、借手は、契約における対価の金額について、リースを構成する部分とリースを構成しない部分とに配分するにあたって、それぞれの部分の独立価格の比率に基づいて配分するとしています。

ここで用語に注意してください。借手は「独立価格」、貸手は「独立販売価格」です（同第13項）。本記事は借手側を扱うため、以下は「独立価格」で統一します。

図解3　独立価格による対価配分の仕組み

第6章　「独立価格」とは何か

適用指針上の取扱いASBJは、借手はリースを構成する部分とリースを構成しない部分の独立価格の比率について、貸手または類似のサプライヤーが当該構成部分または類似の構成部分について企業に個々に請求するであろう価格に基づいて算定するとしています（リース適用指針BC17項）。

言い換えると、「その部分だけを単独で買ったら、いくら請求されるか」という価格です。契約書に書かれた内訳金額とは、必ずしも一致しません。

表3　独立価格の根拠になり得る資料

第7章　契約書の内訳金額＝独立価格ではない

実務で最も混同されるポイントです。

法務部の役割は、契約上の内訳を正確に記録したうえで、価格根拠となり得る資料を併せて収集することです。「契約内訳がこうだから独立価格もこうだ」と判断しないでください。評価は経理部が行います。

第8章　独立価格が分からない場合はどうするか

適用指針上の取扱いASBJは、借手においてリースを構成する部分とリースを構成しない部分の独立価格が明らかでない場合、借手は、観察可能な情報を最大限に利用して、独立価格を合理的な方法で見積るとしています（リース適用指針BC17項）。

したがって、「一括料金だから分けられない」という結論にはなりません。内訳が示されていない契約でも、見積りによる配分が想定されています。

図解4　独立価格が明らかでない場合の進め方

第9章　契約対価に含まれる固定資産税・保険料相当額は単純に差し引かない

本記事で最も注意を要する論点です。契約における対価の中に、固定資産税や保険料等のような、借手に財又はサービスを移転しない活動及びコストについて借手が支払う金額が含まれている場合、旧基準の維持管理費用相当額の考え方をそのまま当てはめて契約対価から単純に控除することはしません。

ここでいう「借手に財又はサービスを移転しない活動及びコスト」には、固定資産税および保険料のほか、例えば契約締結のために貸手に生じる事務コストの借手への請求等が含まれるとされています（同BC15項）。

なぜ借手は控除しないのか

ASBJは理由を2点挙げています。第一に、企業会計基準適用指針第16号が維持管理費用相当額をリース料総額から控除することとした理由の1つは、当該金額をリース料総額に含めるとリースの分類に影響を及ぼす可能性があったことですが、本適用指針では借手についてファイナンス・リースとオペレーティング・リースの区分を廃止したため、リースを分類する観点から維持管理費用相当額の取扱いを定める必要はないと考えられること。第二に、貸手が支払う固定資産税や保険料等はリース料に含めて回収されると考えられるものの、リース料に含まれるこれらの金額が借手に示されることは通常は想定されないため、借手がこれらの金額を算定することは困難であると考えられることです（同BC19項）。

そのうえでASBJは、借手においては維持管理費用相当額に関する企業会計基準適用指針第16号の定めは引き継がず、借手に財又はサービスを移転しない活動及びコストを独立価格の比率に基づき配分する方法のみを定めることとしたとしています（同BC21項）。

第10章　ASBJ設例7｜借手の2つの処理を数値で見る

適用指針は、対価の配分に関する第11項および第13項について、設例7「リースを構成する部分とリースを構成しない部分への対価の配分」を参照するよう示しています。この設例は、借手の処理と貸手の処理を対比して示しています。

設例7の主な前提条件（借手側）は次のとおりです。契約にリースを構成する部分とリースを構成しない部分（役務提供）が含まれると判断されており、借手のリース期間は5年。契約対価は81,000千円で、各半期末に8,100千円ずつ支払います。リースを構成する部分の独立価格は72,000千円、リースを構成しない部分の独立価格は18,000千円です。そして契約対価には、原資産に係る固定資産税および保険料3,000千円が含まれており、借手もその金額を把握しています。

表4　ASBJ設例7における借手の2つの処理の比較

※上表はASBJ設例7の借手に関する会計処理を要約したものです。金額は設例の前提条件に基づくものであり、実際の契約における独立価格や配分結果を示すものではありません。

第11章　分けずに処理する選択肢とその単位

会計基準上の取扱い会計基準第29項は、借手について、第28項にかかわらず、対応する原資産を自ら所有していたと仮定した場合に貸借対照表において表示するであろう科目ごと、または性質および企業の営業における用途が類似する原資産のグループごとに、リースを構成する部分と関連するリースを構成しない部分とを分けずに、合わせてリースを構成する部分として会計処理を行うことを選択できるとしています。

図解5　第29項の選択に関する整理

第12章　複数の資産が1契約に含まれる場合

PCとモニター、車両と車載設備、サーバーとストレージ、製造設備AとB、土地と建物——1本の契約に複数の資産が含まれることは珍しくありません。ここで「資産が3台あるから3つのリース」という機械的な整理はできません。

適用指針上の判断要素適用指針第16項は、原資産を使用する権利は、次の(1)および(2)の要件のいずれも満たす場合、独立したリースを構成する部分であるとしています。

• (1) 当該原資産の使用から単独で借手が経済的利益を享受することができること、または、当該原資産と借手が容易に利用できる他の資源を組み合わせて借手が経済的利益を享受することができること
• (2) 当該原資産の契約の中の他の原資産への依存性または相互関連性が高くないこと

図解6　独立したリースを構成する部分の判定

第13章　「依存性・相互関連性」をどう確認するか

要件2は抽象的に見えますが、法務部が集められる事実に落とし込めます。

表5　複数資産の関係を確認する質問

第14章　機器＋ソフトウェア＋保守契約をどう整理するか

サーバー、専用ソフトウェア、保守、サポートが1本の契約にまとまっているケースです。ASBJは、独立したリースの構成部分の定めを取り入れた理由の1つとして、貸手が機器とソフトウェアのリースを同時に行う場合、すなわち機器のリースと知的財産のライセンスの供与を同時に行う場合の会計単位の判断が困難であるという意見が審議の過程で聞かれたことを挙げています（リース適用指針BC26項）。

法務部として整理しておきたい事実は次のとおりです。ソフトウェアを別途取得できるか。他の機器でも使用できるか。ソフトウェアがその機器の稼働に不可欠か。保守を他社へ委託できるか。それぞれに単体価格があるか。そしてライセンス条件はどうなっているか。

第15章　不動産契約の共益費・管理費

賃料に加えて、共益費、設備管理費、清掃費、警備費、水光熱費が請求される契約は一般的です。共益費という1つの名称の中に、性質の異なる複数の内容が混在していることが少なくありません。

名称だけで「共益費は非リース」と決めないでください。法務部が行うのは、内訳資料を集めて何が含まれているかを明らかにすることです。

表6　不動産契約で集める内訳資料

不動産賃貸借契約に固有の調査ポイントは、オフィス・店舗・倉庫の賃貸借契約はどう扱う？｜不動産契約の調査ポイントで扱います。

第16章　車両・設備＋メンテナンス契約

車両利用料に車検、法定点検、修理、タイヤ交換、保険が含まれている契約や、設備利用料に保守と故障対応が含まれている契約です。ここでも名称による分類はできません。どの作業が含まれ、どの範囲まで貸手が負担するのかを確認します。

表7　メンテナンス込み契約の確認事項

第17章　法務部が集める資料

表8　複合契約で収集する資料の一覧

収集した資料と価格情報をどこに蓄積するかは、着手前に決めておいてください。料金内訳やサービス内容を継続管理する仕組みについては、契約台帳の作り方｜最低限必要な項目一覧と実務で使える設計が参考になります。

第18章　法務部の確認シート

LegalGPTとしての推奨契約1件ごとに埋めるシートです。Yes／Noを数えて区分を決める表ではありません。

表9　リース部分・非リース部分の確認シート

第19章　法務部・購買部・経理部の役割分担

自社の体制に応じて検討すべき事項以下は、ASBJが部署別に定めたものではなく、本シリーズが想定する標準的な社内実務です。

• 法務部・契約管理部門：契約構造、権利義務、資産の使用に関する内容、役務の内容、料金内訳、単独契約の可否、契約変更履歴を整理する
• 購買部・事業部：見積書、市場価格、他社価格、サービスの提供実態、発注の経緯、単体調達の可能性に関する情報を提供する
• 経理部：リース部分と非リース部分の区分、独立価格の把握と見積り、対価の配分、第29項の選択の適否と単位、会計処理、監査対応を担う

この分担で重要なのは、法務部が「リース部分は80万円、サービス部分は20万円」といった配分結果を提示しないことです。渡すのは契約上の内訳と価格根拠資料であり、配分は経理部の領域です。新規契約の締結時に価格内訳を確認しておくと後工程が楽になるため、審査フローへの組み込みも検討する価値があります。現行フローの整理は契約審査の進め方とは？依頼受付から返却までの実務フローを整理を参照してください。

第20章　区分と配分で起こりやすい誤り

表10　よくある誤りと正しい対応

第21章　法務部向けチェックリスト

• 契約がリースを含むことを確認した
• リースを構成する部分の候補を整理した
• リースを構成しない部分の候補を整理した
• 料金の名称だけで分類していない
• 保守の対象範囲と実施内容を確認した
• 共益費の内訳を確認した
• 管理費の算定根拠を確認した
• 固定資産税・保険料相当額を契約対価から控除していない
• 契約総額を確認した
• 契約上の料金内訳を記録した
• 内訳金額と独立価格を混同していない
• 単体料金表の有無を確認した
• 見積書・料金表を収集した
• 類似契約・類似サプライヤーの価格を確認した
• 独立価格が不明な項目を明示した
• 複数の原資産が含まれるかを確認した
• 単独利用の可否を確認した
• 資産間の依存性・相互関連性に関する事実を整理した
• 第29項の選択の有無と単位を経理部に確認した
• 法務部だけで対価配分を確定していない
• 収集資料と未確定事項を経理部へ渡した

まとめ

リースを含む契約は、原則としてリースを構成する部分とリースを構成しない部分に分けて会計処理します。適用する会計基準が異なるためです。そして借手は、契約の対価をそれぞれの独立価格の比率で配分します。

ここで押さえるべきは、契約書の内訳金額と独立価格は別の概念だということです。独立価格は、その部分を単独で提供した場合に請求されるであろう価格に基づいて算定されます。内訳が示されていない一括料金の契約でも、観察可能な情報を最大限に利用した合理的な見積りが想定されているため、「分けられない」という結論にはなりません。

そして固定資産税や保険料相当額について、借手側では契約対価から単純に控除しません。借手に財またはサービスを移転しない活動およびコストについて借手が支払う金額も、契約対価の一部として配分されます。旧基準の維持管理費用相当額の発想をそのまま持ち込まないでください。

あわせて、一定の単位ごとに分けずに処理する選択肢があること、複数の資産については独立したリースを構成する部分に当たるかを2要件で確認することも押さえておいてください。法務部が担うのは、契約構造、サービス内容、価格資料の整理です。区分と配分の判断は経理部が行います。

次は、これまで扱ってきた論点を不動産賃貸借契約という具体的な場面に当てはめていきます。

よくある質問（FAQ）

主な参照資料

• 企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日（2025年4月23日修正）
  公式ページ：企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」全文（ASBJ 会計基準検索システム）
  本文で参照した主な項番号：第19項、第28項、第29項
• 企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日（2025年4月23日・2025年10月16日修正）
  公式ページ：企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」全文（ASBJ 会計基準検索システム）
  本文で参照した主な項番号：第9項、第10項、第11項、第13項、第16項、第97項(1)、BC14項、BC15項、BC16項、BC17項、BC18項、BC19項、BC21項、BC26項、BC27項
• 企業会計基準適用指針第33号 設例7「リースを構成する部分とリースを構成しない部分への対価の配分」
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日
  公式資料：企業会計基準適用指針第33号 設例（ASBJ公式PDF）
  ※適用指針第11項および第13項が参照を示している設例です。具体的な数値および会計処理は公式設例を直接ご確認ください。
• 企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」等の公表
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／公表日：2024年9月13日
  公式ページ：企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」等の公表（ASBJ 公式サイト）
• 企業会計基準適用指針 一覧（公表日・修正日の確認用）
  公表主体：企業会計基準委員会（ASBJ）／最終確認日：2026年8月10日
  公式ページ：企業会計基準適用指針 一覧（ASBJ 公式サイト）

※適用指針は、設例に示されている会計処理について、具体的な会計処理や開示の実務を行うための手掛かりを与えるための例示であり、各企業のリースの実情等に応じて例示されていない会計処理も適当と判断される場合があることに留意する必要があるとしています。

本記事は2026年8月10日時点で公表されている資料に基づいています。個別の契約におけるリースを構成する部分とリースを構成しない部分の区分、独立価格の見積り、対価の配分については、契約条件と会計方針により異なります。会計基準上の最終的な判断については、経理部門および監査法人・公認会計士にご確認ください。